“浙江杭州樓市2月份的銷售冠軍綠都御景藍(lán)灣，均價(jià)9338元/平方米，比周邊樓盤低5000/平方米。記者從置業(yè)顧問(wèn)處了解到，這批房源被綠都集團(tuán)的股東方以備案價(jià)吃下，將來(lái)可能會(huì)以二手房的形式在案場(chǎng)再次進(jìn)行售賣，屆時(shí)售價(jià)會(huì)比一手簽約價(jià)高得多。”近日，《錢江晚報(bào)》發(fā)表的報(bào)道稱。
《錢江晚報(bào)》的文章中還提到，該樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示，因?yàn)橄霛q價(jià)漲不了，所以股東干脆按備案價(jià)吃進(jìn)，進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這樣即使?jié)q價(jià)賣也沒(méi)人能管。
備案價(jià)，是指開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)向主管部門申報(bào)備案的預(yù)售價(jià)。早在2010年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中就明確規(guī)定，房企要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
北京一位開發(fā)商的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前全國(guó)熱點(diǎn)城市都在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，很多樓盤申請(qǐng)備案價(jià)時(shí)想備高價(jià)，但是政府不給備案，只能備低價(jià)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，如果《錢江晚報(bào)》的報(bào)道屬實(shí)，那么開發(fā)商的這種做法就是規(guī)避備案制的一種方式。
違規(guī)銷售又抬頭
記者試圖從杭州綠都御景藍(lán)灣售樓處了解情況，但是目前該售樓處人員否認(rèn)了“股東備案價(jià)吃進(jìn)大量樓盤再高價(jià)出售”的情況。
不過(guò)公開資料顯示，杭州綠都御景藍(lán)灣的確是在2月份成交了498套，為杭州市當(dāng)月的銷冠，成交均價(jià)的確不到一萬(wàn)元/平方米。
杭州綠都御景藍(lán)灣售樓處工作人員還告訴記者，目前，綠都御景藍(lán)灣剛開盤的第三期售價(jià)在16000元/平方米。
嚴(yán)躍進(jìn)向記者透露，開發(fā)商為規(guī)避限價(jià)，找人先低價(jià)購(gòu)買，再高價(jià)出售的做法以前有過(guò)，只不過(guò)量比較小，沒(méi)有引起注意。
“房企為了獲得預(yù)售證，在項(xiàng)目預(yù)售證申領(lǐng)的時(shí)候會(huì)采取‘畢恭畢敬’的態(tài)度，但在實(shí)際銷售過(guò)程中會(huì)有各類違規(guī)的做法，典型的就是亂收取費(fèi)用，同時(shí)不計(jì)入銷售合同中。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)常年觀察各地樓市動(dòng)態(tài)，他總結(jié)，開發(fā)商近期違規(guī)銷售的動(dòng)作又開始增加，各類規(guī)避政策監(jiān)管的做法又出現(xiàn)了，據(jù)媒體報(bào)道，有些地方還出現(xiàn)了號(hào)頭費(fèi)，即正常買房買不到，通過(guò)中介支付高額號(hào)頭費(fèi)才能買到房。
“之前還存在過(guò)開發(fā)商以員工名義低價(jià)認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)，過(guò)一陣子再高價(jià)銷售的情況。”北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋告訴法治周末記者。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池對(duì)法治周末記者說(shuō)，房?jī)r(jià)備案制是一種行政手段，在新房出售環(huán)節(jié)對(duì)開發(fā)商的定價(jià)會(huì)有作用，但二手房房?jī)r(jià)才是市場(chǎng)情況的真實(shí)反映，當(dāng)新房與二手房房?jī)r(jià)差別過(guò)大，就會(huì)導(dǎo)致上有政策下有對(duì)策。
是否合法要看購(gòu)房資金來(lái)源
那么，開發(fā)商通過(guò)股東、員工或其他跟其有利益相關(guān)的個(gè)人或企業(yè)，先低價(jià)購(gòu)房再通過(guò)二手房市場(chǎng)高價(jià)出售的行為是否合法合規(guī)?
王琮瑋告訴記者，討論這個(gè)問(wèn)題要從幾個(gè)方面來(lái)看：第一是購(gòu)房主體，第二是購(gòu)房資金的來(lái)源。
“第一，法律規(guī)定，合同主體必須至少有兩方主體，只要不是開發(fā)商自己買了以后自己賣就行，法律也并不禁止開發(fā)商的股東或員工購(gòu)買公司開發(fā)的房屋。”王琮瑋說(shuō)。
不過(guò)趙秀池認(rèn)為，北京的樓市新政對(duì)“用開發(fā)商利益相關(guān)的企業(yè)低價(jià)購(gòu)高價(jià)賣”這一行為會(huì)有所抑制，因?yàn)樾抡?guī)定，企業(yè)購(gòu)買的住宅需要持有3年才能進(jìn)行出售。
王琮瑋分析道，如果股東或員工等購(gòu)房資金是自有資金，那么很難講這種行為是違法違規(guī)的。
“但如果員工或股東購(gòu)房的資金來(lái)源是開發(fā)商，由開發(fā)商付錢，讓員工或股東購(gòu)房后再高價(jià)賣，這種情況政府部門是可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行行政處罰的。”王琮瑋說(shuō)。
王琮瑋作此分析的理由有兩個(gè)，第一，雖然形式上是股東或員工個(gè)人買房再轉(zhuǎn)賣，但如果短期內(nèi)在未取得房產(chǎn)證的情況下就再次上市，違反了“房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能交易”的規(guī)定;第二，這種行為實(shí)質(zhì)上就是變相提高房?jī)r(jià)，因?yàn)橘?gòu)房資金來(lái)自開發(fā)商，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收益也來(lái)歸開發(fā)商所有。
在接受法治周末記者采訪時(shí)，王琮瑋還提到了一種情況，即虛構(gòu)合同套取銀行資金。“簡(jiǎn)單而言，就是開發(fā)商虛構(gòu)購(gòu)房合同，員工或股東并沒(méi)有支付首付，合同的簽訂就是為了套現(xiàn)。這種行為的認(rèn)定比較明確，開發(fā)商構(gòu)成騙取貸款罪。”
如果開發(fā)商的股東或員工大量購(gòu)房后再出售，購(gòu)房者購(gòu)買類似的房產(chǎn)是否存在風(fēng)險(xiǎn)?
北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任李文謙告訴記者，購(gòu)買這種房屋主要的風(fēng)險(xiǎn)存在二手房本身是否有產(chǎn)權(quán)登記，是否存在抵押或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
王琮瑋也提醒，如果房屋未取得房產(chǎn)證，按法律規(guī)定，是不能進(jìn)行交易的。但實(shí)踐中一些開發(fā)商會(huì)存在不規(guī)范的地方，幫助購(gòu)房者改底單。
王琮瑋舉了個(gè)例子，假設(shè)A在開發(fā)商B處買了一套房，在尚未拿到房產(chǎn)證時(shí)轉(zhuǎn)手給了C，那么就需要開發(fā)商B把A的網(wǎng)簽從住建部門撤銷，然后給C做網(wǎng)簽。
“需要注意的是，在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下直接交易，是不受法律保護(hù)的，合同的效力也存在問(wèn)題。”王琮瑋說(shuō)。
李文謙律師還表示，如果開發(fā)商在售樓處出售其股東或員工已購(gòu)的房屋，那么進(jìn)行二手房撮合交易的主體必須取得相應(yīng)的營(yíng)業(yè)資質(zhì)，并配備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能從事簽訂合同、協(xié)助辦理過(guò)戶、貸款、納稅、領(lǐng)證等一系列手續(xù)。
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