3月17日、3月22日,北京連續(xù)發(fā)布限購政策。在新政調(diào)整下,一些已簽訂購房合同的購房者遇到了新問題,也引發(fā)了一些糾紛,其中最讓人糾結(jié)的是三類情形:首付比例提高,已簽訂合同的買方交不起首付款,哪些情形下解除合同不算違約?有市民準(zhǔn)備賣房后再買房,在連續(xù)限購下,計劃泡湯,賣家拒絕出售怎么辦?繳稅條件調(diào)整,已經(jīng)簽訂購房合同,但按新政又失去購房資質(zhì),這些合同怎么處理?
一覺醒來,自己所在城市出了限購令,在提高首付款金額、認房又認貸的情況下,北京的李先生需要額外再付賣方80多萬元首付款,才能買下這套還沒網(wǎng)簽的房子。因為突然增加的首付款超過支付能力,李先生不得不放棄購買,賣家則要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任,已付的定金不予退還,這讓李先生傻了眼。
與此同時,北京市西城區(qū)一家房地產(chǎn)中介門店店長老王也陷入了焦慮,“自從新政發(fā)布到現(xiàn)在,不到兩天的時間,我們本月意向簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約,原因是湊不足首付款”。
3月17日,北京市樓市調(diào)控進一步升級,認房又認貸并且二套房首付提至60%,貸款年限縮短至25年。隨著“3·17”限貸加碼后,3月22日又出新政,60個月每個月都要有納稅記錄。北京連續(xù)出臺的政策被稱為“史上最嚴(yán)的樓市限購政策”。
3月24日,中國人民銀行出臺關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知,對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。
相關(guān)的購房糾紛也一路隨行,用業(yè)內(nèi)人士的話來說是“持續(xù)且高發(fā)”。因限購引發(fā)的購房糾紛,到底該怎樣解決?《法制日報》記者對此進行了采訪。
首付比例提高
買方湊不齊首付怎么辦
離網(wǎng)簽還有兩天時間,北京“3·17”新政讓坐在電腦前的李先生有些無力。此前,在支付了100萬元定金后,中介先給他們做房屋核定,約好網(wǎng)簽的時間是在3月21日。
李先生說,這次換房已經(jīng)耗盡家庭的全部收入和存款,“現(xiàn)在我們再也沒辦法湊錢了”。
對此,業(yè)內(nèi)人士表示,“認房認貸”嚴(yán)格了首套房認定標(biāo)準(zhǔn),換房人群“先賣后買”也被界定為二套,首付預(yù)算的明顯增加可能帶來客戶購買力的相對減少。
“我該何去何從。”面對記者,李先生一臉愁容。
而在記者的走訪中,還有很多“李先生”在焦急等待北京執(zhí)行細則的出現(xiàn),細則中每一個字甚至標(biāo)點,都可能讓他們狂喜或痛哭。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會運營的微信公眾號“京房字”邀請擬定北京市房產(chǎn)新政的負責(zé)人對新政做了解讀,其中稱新政正式生效節(jié)點以網(wǎng)簽為準(zhǔn),沒有網(wǎng)簽的,就算簽了合同,也要執(zhí)行新政。
“如果之前已經(jīng)做了網(wǎng)簽,應(yīng)該可以按老方案執(zhí)行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求,則按照銀行的要求來。”前述擬定北京市房產(chǎn)新政的負責(zé)人表示。
那么,如果沒錢湊首付,可以違約嗎?
“首先需要明確的是,兩種確定不能解除合同的情形。第一種,如果買賣合同當(dāng)中約定了類似‘貸款不成應(yīng)該一次性付款’的條款,買房人無權(quán)解除合同;第二種,需要明確雙方是否進行了網(wǎng)簽,新政對于3月17日之前就已經(jīng)辦理網(wǎng)簽但是沒有辦理貸款手續(xù)的交易是否適用新政,需要等待進一步的細則出臺。如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理,那么交易不受影響,買房人無權(quán)基于新政解除合同。”北京房產(chǎn)律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時分析說。
那么,已經(jīng)簽約但是沒有辦理貸款的交易是否可以解除合同?對此,有業(yè)內(nèi)人士將此類交易稱為“在途”交易。
王樹德說,最高人民法院在2011年印發(fā)的民事審判紀(jì)要中提到,“經(jīng)審查,買房人確實因為貸款政策變化而不能辦理貸款的,可以解除合同”;北京市高級人民法院相關(guān)的會議紀(jì)要中也明確“房屋限購政策在性質(zhì)上屬于公共政策的性質(zhì),確實會對房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房政策的實施導(dǎo)致買受人無法辦理過戶登記的,可以要求解除合同”。
即使如此,據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映,“在途”交易能否解除,還要看新政對合同的履行到底有多大影響?
“對合同影響的評估要對房屋的總價、買房人的收入、買房人的負債以及首付比例的增幅等綜合因素進行考量。比如說因為新政的出臺,買房人的首付比例僅僅從30%變成了35%,而買房人恰恰是登上富豪榜的人,那么很明顯,買房人要以新政出臺為由去解除合同明顯不會得到法律的支持。所以,如果新政對房屋買賣合同的履行確實造成了極大的困難,那么解除合同也符合立法的本意,但是如果影響并不是很明顯,買房人應(yīng)該履行合同。如果要強制解約,買房人會因此承擔(dān)不利后果。”王樹德說。
賣房后難買房
賣家拒絕出售如何解決
在此番限購過程中,之所以糾紛不斷,其中一個主要原因便是“連環(huán)單”。
據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司高級法務(wù)經(jīng)理孫笑竹介紹,從鏈家對大量購房交易的跟蹤情況來看,現(xiàn)在很多人購房都是改善性需求,也就是說業(yè)主是賣了小的再買大的,而買家同樣是賣了上套買下套。這種買賣雙方既買又賣的單子,被稱為“連環(huán)單”。
“我們現(xiàn)在有一單就是賣家在賣房后還需要再買房,當(dāng)新政出臺后,賣家賣了房子再買房需要支付更多的首付,現(xiàn)在賣家買不起房子,拒絕出售房屋。”老王說,這一單生意是最讓他著急的。“我們找律師問過,賣家購房和賣房是兩個相對獨立的合同,賣房義務(wù)不會因為新政而發(fā)生改變,賣家不能隨便解除合同。一旦不履約,就屬于違約行為,需要承擔(dān)違約責(zé)任”。
“但這個責(zé)任該怎么認定?賣家現(xiàn)在就是不松口,說兩萬元定金退了就算了。”老王和買家現(xiàn)在最后悔的便是“當(dāng)初沒有多給定金”。
對此,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說,為了防范風(fēng)險,在確定房屋購買意向后,購房人應(yīng)當(dāng)盡快與房主約定定金并給付購房定金,“因為定金具有擔(dān)保的作用,房主收受定金后違約的,購房人可要求其雙倍返還定金。定金給付金額越高,房主違約成本越高,但定金金額最高不超過房屋成交價格的20%,超過部分不能請求雙倍返還”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也向記者表示,對于因此類限購政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象,部分法院定義為不可抗力因素,但也有法院認為此類判定并不準(zhǔn)確。
嚴(yán)躍進說,如果因為首付比例提高而無法購房,責(zé)任一般要由買家承擔(dān)。因為購房者并不是不能認購,而是購房能力不足,這是根本原因。
不過,嚴(yán)躍進也建議,對于此類購房糾紛,不宜視為買方違約,而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。
此外,針對此類糾紛,趙慶祥建議存量房買賣合同中約定違約責(zé)任,“這是提防房主違約漲價的另一手段。但如違約金約定過低,房主高價轉(zhuǎn)賣獲得的利益遠遠高于違約成本,違約極易發(fā)生。違約金的約定數(shù)額,應(yīng)當(dāng)以購房不成對購房人造成的損失上浮30%為參考標(biāo)準(zhǔn)”。
明確中介服務(wù)費由單方漲價違約的房主承擔(dān),這是趙慶祥給出的另外一個預(yù)防糾紛的辦法,“一般情況下,中介服務(wù)費是在雙方簽訂買賣合同后支付給中介機構(gòu),支付金額為房屋成交價格的1%至2.5%不等,即使按照1%支付,中介服務(wù)費也不少。為增加房主守約責(zé)任,避免業(yè)主單方違約漲價給購房人帶來損失,合同中應(yīng)盡量明確,房主單方違約漲價的,中介服務(wù)費由房主支付”。
繳稅條件調(diào)整
已經(jīng)簽訂合同怎樣處理
除此之外,對于還沒有辦理網(wǎng)簽或者正在看房決策過程中的購房者,經(jīng)紀(jì)人還需要通知他們最新的政策變化。北京市豐臺區(qū)馬家堡地區(qū)一家房地產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人說:“因為現(xiàn)在的政策是認房又認貸,已經(jīng)還清貸款的客戶現(xiàn)在買房的話,首付款的比例從首套政策變成二套房的政策,需要支付的首付款差不多漲了將近一倍。有客戶房子看得差不多了,現(xiàn)在得重新幫他們算賬,看看需要多少首付,能不能湊齊。”
那么,“認貸”這一規(guī)定如何執(zhí)行?
對于銀行信貸方面的問題,多名房地產(chǎn)中介人員表示,目前來自銀行的消息是,3月的最后這些天不會再新批個人按揭貸款。有媒體向多家商業(yè)銀行咨詢個人住房按揭貸款的情況,得到的回復(fù)大多是:北京市的房地產(chǎn)調(diào)控新政剛落地,具體到銀行執(zhí)行層面還需等待總行的統(tǒng)一口徑。
“總行政策還沒出來,我們分行只能等著,但可以明確的是,后續(xù)所有審核流程都會更長、更嚴(yán)格。”一家股份制銀行北京分行相關(guān)負責(zé)人表示。
對此,擬定北京市房產(chǎn)新政的負責(zé)人也在微信公眾號“京房字”上做了解讀:“認貸指全國范圍內(nèi),是認記錄。不管之前是否還完貸款,只要在銀行系統(tǒng)中顯示有過住房貸款記錄,都受影響,都會至少按照二套算。”
說完了“3·17”新政,再來看看北京的“3·22”新政。
3月22日,北京市地稅局、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進一步嚴(yán)格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告。公告中提到,“連續(xù)5年(含有)以上在本市繳納個人所得稅”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為連續(xù)60個月在本市繳納個人所得稅(對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的,視為連續(xù)繳納)。
北京“3·17”新政公布后,根據(jù)某中介機構(gòu)的不完全統(tǒng)計,“在途”交易達一萬多套,“再加上3月17日到3月22日之間簽約的部分房屋,‘3·22’新政直接影響的房屋數(shù)量應(yīng)該在數(shù)千套。”王樹德對記者估算說。
那么,在此期間已經(jīng)簽訂的合同應(yīng)如何處理?
按照王樹德的分析,通過正常網(wǎng)簽、繳稅、過戶的行政流程已經(jīng)無法辦理不動產(chǎn)登記,“不過,如果能拿到司法機關(guān)的生效法律文書,也可以辦理不動產(chǎn)登記”。
那么“3·22”限購令下能否獲得這樣的法律文書?
記者注意到,早在2011年北京市高院對于處理限購政策的房屋買賣糾紛案件有過討論并作出了書面會議紀(jì)要,其中兩部分內(nèi)容涉及上述話題:住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì),確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的,屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn),當(dāng)事人要求解除合同的,除合同另有約定外,一般應(yīng)予支持;
此外是對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則,買受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購房資格,但買賣雙方在該規(guī)定實施(2011年2月17日)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同,且已經(jīng)支付購房款并實際占有使用房屋,解除合同會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的,對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求,可予支持。
“目前的大部分‘在途’交易不符合繼續(xù)履行合同的要求。因為會議紀(jì)要要求判決履行合同的前提是支付購房款、實際占有、解除合同利益失衡三個條件,支付購房款需要非常客觀的第三方記錄(銀行流水),如現(xiàn)金支付則不能被法院認定,實際占有需要有物業(yè)的交割單、水電使用記錄等證據(jù)予以佐證,‘解除合同利益失衡’要表達的意思是房價有過高的增長或者下降,尤其是房價的暴漲暴跌很難證明,所以‘3·22’調(diào)整的‘在途’交易很明顯不完全符合這三個標(biāo)準(zhǔn),法院很難判決履行合同。”王樹德分析說。
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