熱點(diǎn)城市降杠桿和三四線城市去庫存，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的兩大重點(diǎn)。金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈，住房信貸政策既關(guān)系國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，又與普通百姓利益息息相關(guān)。為此，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，實(shí)施差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，既要滿足居民合理購房需求，又要防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫。
2016年我國貸款新增12.65萬億元，以個(gè)人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，既有我國居民住房真實(shí)需求不斷增長的影響，更是房價(jià)大幅上漲刺激下的居民投資熱情帶動(dòng)所致。房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的金融屬性，相較于行政強(qiáng)制色彩濃厚的限購政策，住房信貸政策對(duì)于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機(jī)性需求都有更明顯的作用。
因此，調(diào)整住房信貸政策，可從四方面入手：一是調(diào)整貸款總量，合理確定銀行個(gè)人住房貸款總量;二是調(diào)整貸款價(jià)格，提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平;三是調(diào)整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件(包括貸款資格和貸款期限);四是調(diào)整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。下一步，應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運(yùn)用四種手段，量價(jià)并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將差別化的住房信貸政策落到實(shí)處。
毫無疑問，對(duì)于部分房價(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體上應(yīng)嚴(yán)格控制貸款總量，主動(dòng)上調(diào)貸款利率，適當(dāng)收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。
而對(duì)多數(shù)三四線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存量居高不下，去庫存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續(xù)加大對(duì)居民合理購房的支持力度。我們還應(yīng)該看到，我國城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長時(shí)間，中小城市和城鎮(zhèn)居民還有較強(qiáng)的購房需求未得到有效滿足。目前，個(gè)人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右，其中不良貸款率不到0.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行業(yè)2%左右的總體水平。相比2016年，今年個(gè)人住房貸款增速將有所回落，但仍應(yīng)保持適度增長。
值得注意的是，收緊住房信貸政策雖然有助于抑制投資和投機(jī)需求，但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此，對(duì)于熱點(diǎn)城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，還應(yīng)繼續(xù)予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當(dāng)然，要采取措施，防止部分人群利用優(yōu)惠政策“鉆空子”。如日前北京出臺(tái)文件規(guī)定，離婚一年之內(nèi)申請(qǐng)房貸的執(zhí)行二套房貸政策。對(duì)于三四線城市居民購買第二套以上住房，雖不必嚴(yán)防死守，但也要有一定的差別化措施，防止少數(shù)地區(qū)借機(jī)炒作，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)虛高、市場(chǎng)虛熱。
需要強(qiáng)調(diào)的是，住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監(jiān)管部門制定和調(diào)整，地方政府切勿隨意染指，更不能自行其是。央行、銀監(jiān)分支機(jī)構(gòu)在政策總體框架下，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)程序，根據(jù)各地不同情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。除窗口指導(dǎo)、價(jià)格引導(dǎo)之外，住房信貸的差別化措施還應(yīng)更多由商業(yè)銀行自行決定和實(shí)施。
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