●分析、判斷和預(yù)測房地產(chǎn)市場形勢，不能簡單根據(jù)房價(jià)、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，并將對各項(xiàng)指標(biāo)的分析同房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征結(jié)合起來。
●單純針對房地產(chǎn)市場短期問題實(shí)行的解決方案雖然當(dāng)時(shí)效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產(chǎn)問題相關(guān)的深層次的經(jīng)濟(jì)、社會等其他領(lǐng)域的問題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長期影響，短期解決方案很可能會成為未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新問題的原因。
2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。研究建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制要取得預(yù)期成效，需要準(zhǔn)確把握我國房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段，并根據(jù)發(fā)展階段的變化適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，尊重房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律，重視從長期、系統(tǒng)的角度進(jìn)行相應(yīng)的制度和機(jī)制設(shè)計(jì)。
準(zhǔn)確把握我國房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段和面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制首先需要準(zhǔn)確把握國情，特別是準(zhǔn)確把握我國房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和要解決的主要問題。
從國際比較的視角觀察，發(fā)達(dá)國家在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中都經(jīng)歷過快速發(fā)展階段，也都有過市場運(yùn)行比較平穩(wěn)的時(shí)期，一些國家還出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫。在不同的發(fā)展階段，房價(jià)漲幅、新建房屋規(guī)模等市場運(yùn)行指標(biāo)會呈現(xiàn)不同的特征。在供不應(yīng)求階段，房價(jià)、投資和新建房屋數(shù)量等主要指標(biāo)增速都較快，但到了供求基本平衡階段后，房價(jià)漲幅一般會回落，新建房屋數(shù)量會減少，房地產(chǎn)投資增速會明顯回落。房地產(chǎn)市場發(fā)展階段還與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表現(xiàn)出高度的重合性。因此，分析、判斷和預(yù)測房地產(chǎn)市場形勢，不能簡單根據(jù)房價(jià)、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，并將對各項(xiàng)指標(biāo)的分析同房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征結(jié)合起來。
從1998年到2013年，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)投資增速較高、銷售高速增長和房價(jià)漲幅較高的“三高”特征，期間雖然也曾出現(xiàn)過兩次調(diào)整，但并未改變房地產(chǎn)市場運(yùn)行的總體趨勢。1998年到2013年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的特征實(shí)際上反映了市場總體處于供不應(yīng)求的狀況。這與廣大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程相似，在市場處于供不應(yīng)求的階段，房價(jià)漲幅高、投資增速高。房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求往往與一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增速較快、居民收入增長較快和人口快速增長相重合。在房地產(chǎn)市場從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡后，運(yùn)行特征就會出現(xiàn)明顯變化，突出表現(xiàn)在房屋新開工面積下降、房地產(chǎn)投資增速放緩等方面。2013年，我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達(dá)到1.0套左右，而日本在戶均住房套數(shù)達(dá)到1套后，房屋新開工面積開始下降。根據(jù)近年來我國房屋新開工面積情況和正常施工進(jìn)度測算，我國已開始進(jìn)入房屋竣工面積的高峰期，這意味著房屋存量規(guī)模正處于快速增長期，戶均住房套數(shù)將進(jìn)一步增加，市場供求將更加寬松。由于發(fā)展階段變化，“十三五”期間我國房屋的新開工面積也將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也將開始下降。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步正常回落，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用也將減弱。隨著新建房面積的下降，二手房交易的比重將逐步上升。
由于2013年以來我國房地產(chǎn)市場已從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供求總體平衡，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾突出”的新階段，近兩年我國房地產(chǎn)面臨去庫存和防風(fēng)險(xiǎn)的雙重任務(wù)。2015年以來，特別是2016年我國的房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了較大變化，既要看到一系列政策措施取得的積極成效，也要正視面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題。2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%;商品房銷售額117627億元，增長34.8%。商品房銷售面積和銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。由于商品房銷售快速增長，房屋待售面積從2016年3月起開始回落， 2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，比2015年末減少2314萬平方米，去庫存取得積極成效。但也要看到，由于我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、區(qū)域分化的新階段，市場面臨的形勢更為復(fù)雜，金融業(yè)發(fā)達(dá)、居民金融意識強(qiáng)的東部發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是供應(yīng)嚴(yán)重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房價(jià)格顯著攀升，2016年深圳新建住宅價(jià)格同比上漲49.5%，上海上漲37.5%，北京上漲32.1%，價(jià)格漲幅明顯超出居民收入增速，已出現(xiàn)較為明顯的房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)漲幅過快不僅顯著加大了居民購房負(fù)擔(dān)，而且金融資源過多投入房地產(chǎn)部門也帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，增大了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的難度。在部分熱點(diǎn)城市房價(jià)大幅上漲的同時(shí)，一些三、四線城市由于供應(yīng)量過大，雖然銷售有所好轉(zhuǎn)，但去庫存的壓力仍然很大。
房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化和區(qū)域市場形勢分化的新形勢客觀要求更加重視防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究。既要重視防范和化解部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，也要高度重視供給過剩風(fēng)險(xiǎn)從局部蔓延到全局。雖然2016年商品房待售面積已低于2015年，但2016年房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%。2017年前兩個(gè)月房屋新開工面積同比增長10.4%，但前兩個(gè)月北京房屋新開工面積同比減少了12.6%，上海房屋新開工面積同比下降5.2%。這表明目前新開工面積的增長并不是來自供求最緊張的城市。在市場發(fā)展階段已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的情況下，房屋新開工面積繼續(xù)較快增長可能會增大后續(xù)的去庫存壓力。防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要特別重視研究金融政策和土地政策的正確使用，國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)都與這兩項(xiàng)政策的不當(dāng)使用直接相關(guān)，對此要高度警惕。
確立新階段房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)
建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，需要在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，確立未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標(biāo)。
從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，各國房地產(chǎn)市場發(fā)展普遍根據(jù)發(fā)展階段的變化不斷進(jìn)行調(diào)整完善。在住房短缺階段，加快房屋建設(shè)是各國房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)。在基本住房需求得到滿足后，各國開始更加重視提升居住品質(zhì)。在住房市場進(jìn)入成熟階段后，美國、日本等國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)和破裂的教訓(xùn)值得警示，要高度重視房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)防范。
1998年我國城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)主要集中在三個(gè)方面：一是加快房屋建設(shè)，持續(xù)改善居民居住條件;二是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中的帶動作用，在1998年和2003年的相關(guān)文件中明確提出將房地產(chǎn)業(yè)作為新的增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，2008年則提出要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的作用;三是實(shí)現(xiàn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。總體看，住房制度改革以來前兩個(gè)目標(biāo)得到較好體現(xiàn)。
基于我國房地產(chǎn)市場已從“總量供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，建議適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)，將中國房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為三方面：一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎(chǔ)上，全面改善居住條件，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎(chǔ)上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品。加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式向節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。二是全面提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平。隨著中國房地產(chǎn)市場面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的主要類型和成因，調(diào)整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，逐步緩解結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾。三是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)社會長期發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，處理好房地產(chǎn)市場發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長期國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。
加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的研究
2003年以來，房地產(chǎn)市場波動較大，各界的判斷與市場實(shí)際運(yùn)行情況存在一定差異。這表明，對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的把握還有待加強(qiáng)。只有準(zhǔn)確把握了房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上研究建立的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制才能真正取得預(yù)期成效。
要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，需要加強(qiáng)兩方面的研究。首先要找出房地產(chǎn)市場波動的主要原因，理清主要政策工具的作用機(jī)理。房地產(chǎn)市場廣為各界關(guān)注，但卻往往忽視了從理論上去解釋、說明房地產(chǎn)市場的各種變化以及政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響。研究建立房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，需要把對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的研究、特別是理論研究放在更加重要的位置。其次，要重視從長周期、多國別的視角去客觀分析看待其他國家、特別是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場的演變歷程，客觀分析其他國家曾經(jīng)實(shí)踐過的各種房地產(chǎn)制度和機(jī)制的成效及利弊得失。
目前各界對房地產(chǎn)市場提出的各種制度和機(jī)制方面的建議，絕大部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都曾實(shí)踐過。從實(shí)踐效果看，有一些制度和機(jī)制取得了預(yù)期效果，但也有相當(dāng)一部分制度和機(jī)制被實(shí)踐證明難以取得預(yù)期效果。有的制度和機(jī)制短期效果很好，但帶來的中長期負(fù)面影響卻很大。從長周期、多國別的視角去分析其他國家實(shí)踐過的各種制度和機(jī)制，就可以客觀評判各種制度和機(jī)制的利弊得失，有助于避免將其他國家“有的”或“使用過的”制度或機(jī)制簡單的移植過來的“拿來主義”;就可能避免其他國家曾走過的彎路，審慎看待一些理論上被證明不可行，實(shí)踐上帶來很多問題的制度和機(jī)制。
從長期、系統(tǒng)的角度研究設(shè)計(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制
房地產(chǎn)問題從來不是單純的房屋建設(shè)、分配和管理問題，也不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。而是涉及到人口流動、經(jīng)濟(jì)興衰、城市發(fā)展、社會變遷、產(chǎn)業(yè)變化等諸多方面。單純針對房地產(chǎn)市場短期問題實(shí)行的解決方案雖然當(dāng)時(shí)效果很明顯，但如果未能同步解決與房地產(chǎn)問題相關(guān)的深層次的經(jīng)濟(jì)、社會等其他領(lǐng)域的問題，不能統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長期影響，短期解決方案很可能會成為未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新問題的原因。比如，有的國家為提高住房自有率和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在低利率時(shí)期對低收入居民給予很多信貸方面的支持，使低收入家庭能夠購買住房。但一旦利率開始持續(xù)上升，低收入家庭的月供負(fù)擔(dān)將顯著增大，由于家庭收入有限，在利率大幅上升后很多低收入家庭的住房貸款出現(xiàn)違約，并成為房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的重要原因。因此，研究建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，宜著眼長遠(yuǎn)，更加重視從系統(tǒng)的角度出發(fā)，處理好房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局等方面的關(guān)系，為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。
(作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長)
|
Home
遼公網(wǎng)安備 21142102000064號
