5000億拿地 調(diào)控為何難阻房企“搶糧”
在新一輪樓市調(diào)控背景下，房企拿地熱情依舊不減。今年截至目前，拿地最多的25家房企合計拿地金額達到4942.56億元，比去年同期上漲94%。從拿地結(jié)構(gòu)來看，品牌房企一線城市拿地占比達兩成，二線城市拿地占比50%。業(yè)內(nèi)認為，2016年熱點城市樓市量價齊升，房企取得良好的去化效果，資金較為充裕。盡管2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼，但仍不能減弱房企拿地熱情。今年房企積極補倉的原因一方面是自身庫存不足，需補充土地儲備維持規(guī)模，另一方面，中型企業(yè)拿地擴張試圖彎道超車。
拿地熱情不減
在這一輪樓市調(diào)控中，包括限購、限貸、限價、限售等都成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施之一。同樣，土地市場作為房地產(chǎn)市場鏈條中重要的一環(huán)，相關政策也不斷升級，包括限制溢價、增加持有面積、限制地塊建成房屋價格等。但是，盡管在如此嚴苛的調(diào)控政策之下，開發(fā)商拿地積極性依然較高。
4月27日，福州出讓5宗位于晉安區(qū)的普通商品住宅用地，融信、世茂18.3億元分食桂湖4宗土地，最后出讓的鶴林片區(qū)地塊僅在第三次舉牌便達到最高限價20.28億元，進入競配建環(huán)節(jié)后，又在第三次被舉牌至最高限度的配建面積38250平方米，最終該地塊被宣布終止拍賣。
同樣的情況也出現(xiàn)在其他熱點城市，4月25日，北京多宗自住房地塊出現(xiàn)樓面價接近限價的市場表現(xiàn);同天，中駿置業(yè)以10.3億元、332輪報價、溢價率763%曲線進入青島。
不僅如此，從今年房企拿地數(shù)據(jù)來看，年內(nèi)已經(jīng)有17家企業(yè)拿地金額超過了100億元，其中有10家企業(yè)拿地超過200億元。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，今年截至目前，拿地最多的25家企業(yè)合計拿地達到了4942.56億元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合計拿地2549億元上漲了94%。其中，碧桂園拿地金額達到527.22億元，排名房企拿地金額第一位; 保利地產(chǎn) 與中海地產(chǎn)分別以454.8億元、413.38億元緊隨其后。
據(jù)了解，在日前舉辦的2017中國(上海)城市土地展上，來自南京、合肥、無錫、揚州等近30多個國內(nèi)熱點城市的千宗擬上市地塊集中參展。據(jù)主辦方提供的數(shù)據(jù)顯示，此次土地展共吸引了350余家品牌房企報名，中國房地產(chǎn)前200強開發(fā)商基本上全部出動。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上述展會主要針對2017年準備入市的地塊進行集中展示，眾多房企前來觀展，意味著房企今年補倉意愿較為強烈，尤其是對熱點二線城市的地塊。
房企規(guī)模競爭
“盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，利潤率的下滑成為殘酷的現(xiàn)實，但是房企的規(guī)模化賽道不會關閉，競爭仍在持續(xù)，且行業(yè)集中度也在不斷提升。”一位行業(yè)觀察員表示，在規(guī)模化競爭中，土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對房企的影響越來越大。
上述人士進一步表示，對于房企而言，土地是發(fā)展的前提，充足的土地儲備是企業(yè)擴張的保證，“多拿地、拿好地”成為房企規(guī)模化競爭的關鍵所在。
從龍頭房企拿地情況來看，2016年末手握2.29億平方米土地儲備的恒大，依然積極在南昌、杭州等熱點二三線城市補充項目;碧桂園在去年全年新增土地儲備面積同比大幅增長129%的情況下，今年1-3月累計新增土地儲備面積為2035萬平方米，同比略有下降，但投資金額達670億元，同比大幅上升64.5%。
不僅是龍頭房企，十強房企中，為維持規(guī)模也在積極補倉。以中海為例，雖然中海經(jīng)過并購整合獲得不少土地項目資源，但是過去兩年中海新增土地相對較少，因此中海補充土地儲備的需求仍較大。據(jù)了解，2017年中海計劃斥資1000億元新增約1600萬平方米的土地，據(jù)不完全統(tǒng)計，1-4月新增土地儲備金額已經(jīng)達368億元，同比增長710%。
此外就是中型房企，這個“階層”的房企有多數(shù)都希望“再進一步”，在白銀時代的今天，依靠土地儲備實現(xiàn)彎道超車并非不可能的事情。其中，閩系房企 陽光城 、旭輝等土地擴充較為積極;包括新城、金茂等企業(yè)今年一季度的新增土地總價均超過各自同期銷售金額的半數(shù)或以上，其中金茂拿地總價更是其銷售額的兩倍以上。同樣，中國金茂2016年也在積極補倉，2016年的新增土地總建筑面積可達426.5萬平方米，是該公司去年全年合同銷售面積的4倍之多。
有房企投資部人士表示，去年全國房地產(chǎn)市場升溫，尤其是一二線熱點城市樓市進入快車道，房企去化效果明顯，回籠現(xiàn)金流充裕。因此，今年補足土地儲備的需求強烈。
多元化拿地
值得注意的是，房企不僅要多拿地，還要拿好地，這就決定了今年房企拿地策略上相對謹慎，面對激烈的招拍掛市場，房企獲地模式也更加多元化，收購并購、合作開發(fā)、聯(lián)合拿地都成為房企獲得土地及項目的途徑之一。以萬科為例，該公司今年首季增加的項目中，有六成以上的項目均是通過合作方式獲取。
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，土地供給“存量為王”的時代也在倒逼大型房企或通過聯(lián)合，或并購中小型房企間接“拿地”補庫存。去年，中海、萬達、萬科、恒大領銜的四大房企的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上。
此外，進入2017年，較高的土地價格以及潛在的市場風險，導致房企不得不審視曾經(jīng)“你爭我搶”的拿地方式，為分攤風險、降低成本，聯(lián)合拿地開始成為房企新的拿地策略。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度的北京土地市場，由保利+龍湖+首創(chuàng)+首開組成的聯(lián)合體，憑借22.09萬平方米的總土地規(guī)模，成為拿地大贏家。保利+京投+龍湖+首開+遠洋組成的聯(lián)合體，以18.09萬平方米位居第二。
“在土地資源日益稀缺的背景下，尤其是北京等一線城市，聯(lián)合拿地可以增加土儲、降低資金風險，同時也是企業(yè)進駐一線城市的有利方式，達到合作共贏。”嚴躍進表示，在樓市調(diào)控加緊和融資渠道收窄的影響下，房企聯(lián)合拿地逐漸增加，尤其是一二線熱點中心城市，聯(lián)合拿地成為眾多房企的重要選擇。
此外，現(xiàn)階段行業(yè)整合加劇，擁有優(yōu)質(zhì)土地資源成為企業(yè)做大做強的關鍵因素，品牌房企憑借規(guī)模優(yōu)勢不斷補充土地資源，擴大布局。中小房企則應該加快轉(zhuǎn)型步伐，聚焦區(qū)域市場，抓住特色細分領域?qū)で蟀l(fā)展。
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