土地和房子的關(guān)系，就像面粉和面包一樣。可以說，地拿對了，地產(chǎn)項目就成功了一半。隨著近日長春2022年第二批集中供地落下帷幕，至此，全國22個重點城市今年第二批集中供地已全部完成，部分動作快的城市已經(jīng)完成了第三次土地集中拍賣。在當前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的形勢下，房企對于拿地持什么樣的態(tài)度？土拍市場有哪些新變化？呈現(xiàn)出哪些特點？記者梳理近期的土地成交記錄發(fā)現(xiàn)，各地土拍市場持續(xù)分化，地方性中小房企開始躬身入局。
城市之間冷熱不均
據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，今年全國22個城市第二批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）444宗，土地成交面積2116.86萬平方米，土地出讓金總額5449.34億元，整體溢價率約為3.05%。從各地土拍情況來看，此輪集中供地不同城市之間的熱度分化依舊明顯。
土地供應(yīng)量方面，此次集中供地共計推出484宗地塊，較今年第一批次僅增加了10宗，兩次供應(yīng)規(guī)模差距較小。
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱對《中國消費者報》記者表示，成都是本批次唯一供應(yīng)地塊超過50宗的城市，其以55宗的供應(yīng)量領(lǐng)跑全國。其次是杭州和南京，分別供應(yīng)了45宗和44宗地塊。與之形成鮮明對比的是，長春第二批集中供地僅有3宗地塊，是22城中唯一供應(yīng)地塊為個位數(shù)的城市。
據(jù)張凱介紹，本輪集中供地中，深圳的土拍熱度較高，推出的16宗地塊最終成交14宗，其中有9宗地塊溢價觸頂，5宗進入搖號階段，整體溢價率為9.33%，為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價情況也可圈可點，平均溢價率達7.93%，在22城中位居第二；廣州以平均6.55%的溢價率位居第三。此外北京、上海、杭州的市場熱度表現(xiàn)也尚可，北京、杭州第二輪集中供地均有半數(shù)地塊溢價成交，上海此輪集中供地無一流拍且有2/3的地塊溢價成交。
但是，天津、鄭州、沈陽、長春的土拍市場寒意仍存，除一部分地塊提前終止出讓、流拍外，成交地塊也均以底價成交，溢價率為0。武漢、重慶兩個城市土拍保持低位運行，整體溢價率不足1%。
三大原因拉低房企拿地意愿
對房企來說，土地就是命根子，沒有土地，房企就無以為繼。那么為什么不同城市土拍呈現(xiàn)明顯分化呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析認為，土地市場跟房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)密切相關(guān)，也受到當?shù)貥鞘芯唧w情況的影響。比如，長三角經(jīng)濟圈城市在土地出讓中表現(xiàn)較為亮眼，地理位置的優(yōu)越加上購房需求龐大、樓市熱度不減，都是這些城市具有較強吸引力的原因，因此房企青睞度更高。相反，有的城市仍難免出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，當?shù)貥鞘械兔浴⑿枨蟛徽袷呛苤匾脑颉?
接受記者采訪的廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等認為，今年房企普遍拿地意愿不足主要在三大原因。
一是房企銷售業(yè)績大幅下滑，拿地積極性受挫。今年以來，房企銷售業(yè)績不盡如人意。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額99380億元，下降26.3%。銷售不振、手里沒錢，房企的拿地積極性自然會受影響。
二是前期囤地充足，房企“手中有糧”。從目前已發(fā)年報的房企來看，多數(shù)頭部房企2021年新增土地儲備均維持在高位。雖然房地產(chǎn)行業(yè)總的土地儲備規(guī)模有所下滑，但多數(shù)房企現(xiàn)有土地儲備仍可以支撐未來兩到五年的開發(fā)需求，土地儲備仍較充足，消化周期在3年到4年左右，不必著急拿地。
三是開發(fā)項目風險劇增，房企拿地策略趨于保守。近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房企囤地風險越來越高，項目開發(fā)風險劇增。受到房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境的牽制，房企的拿地策略普遍由激進轉(zhuǎn)向保守，不拿貴地、不拿錯地、不做激進收并購，已經(jīng)成為地產(chǎn)圈的主流選擇。
張凱進一步表示，目前來看，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對其去化速度有信心。土地市場的信心與項目入市后預(yù)期的銷售表現(xiàn)息息相關(guān)，只有當房地產(chǎn)市場熱度有明顯改善之后，土地市場的信心才能夠全面恢復(fù)。
中小房企展現(xiàn)參拍熱情
長期以來，土拍市場都是大型品牌房企的戰(zhàn)場，中小型房企常被形容成“連上桌玩牌的機會都沒有”。但是如今的土拍情況顯示，一些變化已經(jīng)發(fā)生，不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的中小型房企，最近紛紛有所收獲。
10月18日，名不見經(jīng)傳的偉星置業(yè)打敗了保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發(fā)商，以15%溢價率以及滿分競品質(zhì)的條件拿下了合肥肥西區(qū)一宗宅地。
10月19日，南京市第三批次土拍中，成功斬獲地塊的南京佳祺建設(shè)集團有限公司、南京明月建設(shè)集團有限公司等，均是企業(yè)規(guī)模偏小的本土房企。
最近，中小型房企成功站上土地大戲臺的現(xiàn)象并不少見，例如不久前在上海土拍中出現(xiàn)的中建大椿、同進置業(yè)等便是本土中小型民企。天津的集中土拍中，注冊資本僅1500萬元的天鉦置業(yè)進入視野，以5.654億元競得了天津濱海新區(qū)一宗地塊；以1.488億元總價競得寶坻區(qū)地塊的天津中寶置業(yè)有限公司，注冊資本也僅3000萬元。
“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地，那真是太難了，土地的前置要求非常高，根本連土拍的門檻都摸不著。現(xiàn)在我們公司好像很受歡迎。”另一家民營房企的投資負責人對記者表示。
華東一家千億房企的資深人士對《中國消費者報》記者表示：“土地市場并非一潭死水，其實有很多對房地產(chǎn)感興趣的中小企業(yè)，他們手上有錢，以前是沒機會往里投，搶不過大型房企，現(xiàn)在他們反而有了機會，可以在土地市場上出手了。”（來源：中國消費者報）
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