短短20天內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”穩(wěn)融資。在筆者看來，這將大大增強房企流動性預(yù)期，對投資、銷售產(chǎn)生積極作用，促進供需兩端發(fā)力，進而加速重塑行業(yè)生態(tài)。
“第一支箭”支持房企信貸融資，穩(wěn)預(yù)期。從“保交樓”2000億元免息貸款到萬億元授信額度，這其中，三條細則可見穩(wěn)預(yù)期的決心和力度。
一是當(dāng)下各大銀行紛紛與優(yōu)質(zhì)房企簽訂授信協(xié)議，意向授信額度已超兩萬億元；二是2023年3月31日之前，央行將提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于“保交樓”，封閉運行、專款專用；三是“金融16條”中提到，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。”
如此多管齊下，首先，可打消金融機構(gòu)對房地產(chǎn)相關(guān)融資產(chǎn)品的顧慮，調(diào)整風(fēng)險定價，提示優(yōu)質(zhì)房企融資預(yù)期，保證經(jīng)營性資金流入；其次，利于房企、供應(yīng)商、施工方以及金融機構(gòu)盡快達成一致，專項增量資金進場，縮短樓盤交付周期。“保交付”順利推進，讓信心傳遞到每個購房者，是穩(wěn)市場預(yù)期，亦是助樓市回暖的關(guān)鍵“鑰匙”。
“第二支箭”支持民營房企債券融資，穩(wěn)信用。由人民銀行再貸款提供資金支持，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，預(yù)計可支持約2500億元債券融資。此外，“金融16條”中也提到“支持開發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期。”
多線并行，近期已看到房企債券融資邊際明顯改善。從“第二支箭”發(fā)布到接收民營房企增信需求郵件，再到受理龍湖集團200億元債券儲架式注冊發(fā)行，僅用時三天，且單一房企債券融資總額升至數(shù)百億元。核心是定向穩(wěn)定市場主體信用體系，緩解開發(fā)主體及房地產(chǎn)上下游企業(yè)償債壓力，防止出險房企擴容。如此一來，“三好生”房企將率先受益。同時，若債務(wù)順利展期，將不會觸發(fā)債務(wù)交叉違約條款，避免了債務(wù)擠兌，可為地產(chǎn)商贏得緩沖時間。
“第三支箭”重啟房企股權(quán)融資，穩(wěn)系統(tǒng)。相較于前兩支箭，“第三支箭”是防風(fēng)險、穩(wěn)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)、謀行業(yè)健康發(fā)展的重要利器。時隔6年多再次放開股權(quán)融資，且募資可用于補充流動資金、償還債務(wù)等，既能給房企“輸血”，又不會增加負債，同時避免地產(chǎn)商重走高杠桿發(fā)展的老路。
其一，減輕房企資金壓力之際，可加快并購重組及不良資產(chǎn)出清節(jié)奏。自去年年底以來，市場化并購重組推進效果不如預(yù)期，此次證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資五項措施后，買方會減少對加杠桿的擔(dān)憂，利于推動收并購。其二，再融資重啟后，國企、央企也可定向參與民營房企定增，這對行業(yè)及市場主體信用重塑將有積極作用。再者，本次政策強化REITs與不動產(chǎn)私募基金的作用，將為保障性租賃住房、倉儲物流、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量資產(chǎn)注入增量資金，有利于探索不動產(chǎn)新的經(jīng)營模式。
更重要的是，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及高達50多個行業(yè)。“第三支箭”落地釋放實質(zhì)性利好，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)與金融、建筑、家居、基建投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)。
“三箭齊發(fā)”，引活水入渠，房地產(chǎn)行業(yè)加速新舊動能轉(zhuǎn)換。告別粗放式發(fā)展，行業(yè)投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“低負債、低杠桿、專業(yè)化”。房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來平穩(wěn)健康發(fā)展的新格局。(來源：證券日報)
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