自今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，《證券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點現(xiàn)房銷售。
接受《證券日報》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前來看，實行多年的商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)政策調(diào)整轉(zhuǎn)折契機(jī)。長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售可能會取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴(kuò)大覆蓋面。
出于保交樓、增信心需要
“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”是住建部明確的2023年房地產(chǎn)工作重點。并在促進(jìn)轉(zhuǎn)型方面進(jìn)一步指出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。”
中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，2022年以來，樓市在供需兩側(cè)諸多政策扶持下仍長期低迷，其中“爛尾樓”風(fēng)波蔓延，部分城市的項目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒以及樓市信心和預(yù)期均帶來不利影響。正是出于保交樓、增信心的需要，原有的商品房預(yù)售制度迎來改革契機(jī)。
現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制采取不同的預(yù)售方法。58安居客研究院院長張波告訴《證券日報》記者，由于現(xiàn)房銷售可以實現(xiàn)所見即所得，因此，相較于期房而言無疑更受消費者青睞，在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占比上已有所體現(xiàn)。
易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。雖然現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，但若對比全國新建商品住宅成交面積和全國期房銷售面積來說，其表現(xiàn)更佳。即2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。同時，從現(xiàn)房銷售面積占比（現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積）情況看，2021年6月份這一指標(biāo)為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標(biāo)已達(dá)13.9%。
在葉銀丹看來，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費者的權(quán)益不受侵害，也能對房企樓盤質(zhì)量和交付行為等進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售制度有助于規(guī)范其資金運用、項目運營、企業(yè)經(jīng)營等方面，防止產(chǎn)生資金斷裂和風(fēng)險蔓延。總的來說，在當(dāng)前樓市供需兩側(cè)支持鼓勵政策頻出的基礎(chǔ)上進(jìn)一步試點現(xiàn)房銷售制度，將有助于增強(qiáng)市場信心，推動正在觀望的購房者加快入市，以促進(jìn)需求回暖。
大規(guī)模推進(jìn)尚需時日
現(xiàn)房銷售并非首次出現(xiàn)。從省級層面來看，早在2020年3月份，海南印發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。從各城市來看，已有一些城市在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件。
比如，2018年福建出臺的《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》中提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。而從2022年福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的一則土地拍賣公告來看，其決定于2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設(shè)用地就要求該宗地按現(xiàn)房銷售實施。這也是福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預(yù)售進(jìn)行設(shè)置，涉及現(xiàn)房銷售。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近幾年，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索，有各種試點和創(chuàng)新，但也形成了兩個不同的階段。一是2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。其出發(fā)點是基于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。二是2021年下半年后，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)。總的來說，當(dāng)前各地對于現(xiàn)房銷售的改革節(jié)奏正在提速，此舉也有助于建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
雖然“即買即交付”的現(xiàn)房銷售模式對于保障購房者權(quán)益，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險有著積極的推動作用，但張波認(rèn)為，現(xiàn)房銷售意味著必須要達(dá)到現(xiàn)房條件后才能實現(xiàn)銷售收入，提升了對于房企資金方面的要求，無形中設(shè)立了一個“高門檻”，將負(fù)債占比過高、財務(wù)穩(wěn)健度不佳的房企擋在門外。
葉銀丹表示，短期來看，預(yù)計會有更多城市甚至不排除省會城市也將加入現(xiàn)房銷售的試點，但全國大范圍推廣的可能性相對不高，更多的城市仍將繼續(xù)采取預(yù)售制。而除了現(xiàn)房銷售試點規(guī)模擴(kuò)大外，為確保保交樓工作的順利推進(jìn)以及從樓市預(yù)期穩(wěn)定出發(fā)，預(yù)計商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策將保持相對嚴(yán)格，各地在“因城施策”的基礎(chǔ)上，或靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件。預(yù)售門檻也可能結(jié)合未來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈修復(fù)情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。(來源：證券日報)
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