近期一攬子政策發(fā)力，促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖。對此，專家認(rèn)為，“政策扶持改善需求的目的明顯。”支持改善型需求，推動“賣一買一”，能帶動首套房購置的剛需，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。
“今夜不打烊”“樓盤連夜調(diào)價”……“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北京落地，激活了樓市的“一池春水”。
9月1日19時許，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱《通知》)明確了在北京實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
至此，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市都進(jìn)入了“認(rèn)房不認(rèn)貸”時間，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，迄今執(zhí)行這一新政的城市已超過15個。
住房政策的“暖風(fēng)”正惠及更多人。近期，政策端提振樓市頻放大招，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到降低首套房和二套房首付比例、“降低存量房貸”，這些政策將為購房者帶來哪些利好？對樓市將會產(chǎn)生怎樣的影響？
“今夜不打烊”
在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前，不少有改善性住房需求的購房者已經(jīng)在翹首期盼。新政一落地，一些人立刻開始行動。
政策落地的第一個周末，北京一些樓盤售樓處擠滿了看房的人。一些樓盤的工作人員也進(jìn)入了“挑燈夜戰(zhàn)”模式，有的開發(fā)商推出“今夜不打烊”的海報，樓盤銷售人員、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人連夜帶人看房，個別購房者甚至連夜下單。
9月2日是上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的第一天。據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，上海有的樓盤的訪問量比上周末增加了4倍，有的置業(yè)顧問加班到凌晨。另外，過去一周，北京、上海的二手房掛牌量明顯增加。新政一落地，一些有改善性住房需求的購房者懸著的心放了下來，趕緊將舊房子掛出來交易。
“一線城市更需要這個政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中青報·中青網(wǎng)記者表示，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，一線城市購房者的“減負(fù)效應(yīng)”最明顯。一線城市青年、新市民等群體的剛性和改善性住房需求比較大，新政策的實施，可以更好地滿足居民的合理住房消費需求。
“對購房者來說，這一政策的好處顯而易見。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”會使很多家庭享受到首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。
多地已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，老百姓最關(guān)心的問題是：房價會因此上漲嗎？中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向中青報·中青網(wǎng)記者表示，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于部分被抑制的改善性住房需求的釋放，其政策的主要目標(biāo)還是穩(wěn)定樓市。目前，居民對加杠桿購房的積極性不高，房價總體不會大漲。“當(dāng)然，不排除有結(jié)構(gòu)性的漲跌。”一名北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，當(dāng)下，不少二手房的議價空間較大，北京朝陽區(qū)一套近300萬元的房子，議價空間超過10%，不少業(yè)主的心態(tài)是“趁著熱度，降價先成交”。
新政一落地，不時傳來有樓盤連夜收回折扣，甚至上調(diào)房價的消息，對此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其中不乏一些開發(fā)商、房產(chǎn)中介虛張聲勢，刻意制造緊張氛圍的因素。鄒琳華表示，“房價的上漲和搶購更多的是一種炒作。”
政策扶持改善需求的目的明顯
“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓更多人可以享受到首套房貸款政策的優(yōu)惠。與此同時，首套房的購買門檻也在降低，對于剛需和改善性住房需求的人來說，距離實現(xiàn)“安居夢”又近了一步。
8月31日，《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點分為兩點：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+20BP(貸款基點：一個貸款BP等于0.01%)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR-20BP，這些政策工具均納入各地“一城一策”工具箱。
“這為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。”嚴(yán)躍進(jìn)說，過去，降低首付的政策大多針對首套房或剛需，從此次政策來看，二套房也有了降低首付的空間，此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極作用，這也促使各地積極作為，主動降低首套和二套房首付比例。
在房貸利率方面，二套房的利率下限從過去LPR+60BP降為LPR+20BP，相當(dāng)于一次性降了40BP，即使部分購房者可能不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其購買二套房，房貸利率也會明顯降低。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“新政之下，二套房和首套房一樣，購房成本明顯下降。”
“政策扶持改善需求的目的明顯。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持改善型需求，推動“賣一買一”，能帶動首套房購置的剛需，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。
事實上，此次政策出臺之前，已有一些城市宣布將首套房和二套房首付下限分別調(diào)整為20%和30%，其中包括南昌市、鄭州市、太原市等地。
相對而言，北上廣深等一線城市房價較高，購房者對降低首付比例的呼聲也更高，比如北京，首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%。一線城市新市民、青年聚集，當(dāng)前，他們的支付能力有限，降低首付門檻，讓更多年輕人可以更早買得起房。
一線城市是否會選擇降低首付比例備受關(guān)注。鄒琳華認(rèn)為，“(一線城市)最終還是會實施的，只是時間問題。”
“中途調(diào)整存量房貸利率”尚屬首次
還有一部分人也在期待樓市新政，他們就是存量房貸利率較高的購房者，去年以來，他們對降低存量房貸的呼聲越來越高。
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，對現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱的同時，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。
在調(diào)整政策發(fā)布1小時后，農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等在各自的官網(wǎng)、官方微信公眾號上陸續(xù)發(fā)布公告稱，正在積極推進(jìn)存量個人住房貸款利率調(diào)整工作。
“此次政策具有歷史突破性。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，在購房按揭貸款市場中，“中途調(diào)整存量房貸利率”尚屬首次，在一定程度上來說，這是相關(guān)部門為月供族送來一個“大禮包”。
哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？ 中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，今年8月31日前，金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款均符合條件。9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
購房者的房貸利率能降多少？通知中明確，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
隨后，北上廣深等多地陸續(xù)公布首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況。其中，北京從2019年10月起，北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為LPR+55BP、LPR+35BP、LPR。今年8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的5年期以上LPR為4.2%，這意味著目前北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%、4.55%、4.2%。
另外，還有一些城市的首套房貸款利率下限為LPR-50BP，按照新一輪LPR計算，不少城市的首套房貸款利率下限為3.7%。另外，還有一些城市階段性取消了首套房貸款利率下限。
不少購房者開始算起了賬，新政實行后，有人可以省下100多萬元利息。“100萬元存量房貸，每年可省5000多元利息”“利息少了41萬元，購房者激動得一夜沒睡好” ……在社交媒體上，與存量房貸利息下降相關(guān)的消息不斷沖上熱搜，足見社會對存量房貸利率變動的高度關(guān)注，這也切切實實關(guān)乎老百姓的“錢袋子”。
9月1日，記者就如何降低存量房貸利率一事致電多家銀行，多家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前，各項細(xì)則正在制定中。
“具體細(xì)則還沒下來，我們也在等消息。”一家大型商業(yè)銀行上海分行信貸部相關(guān)人士透露，對于銀行來說，與一個個客戶去商議調(diào)整存量房貸利率，工作量較大，可能處理不過來，未來有可能會統(tǒng)一調(diào)整。
助力“金九銀十”
近兩年，“防風(fēng)險”一直是樓市的主題，此次政策也不例外。在李宇嘉看來，近期是一攬子政策發(fā)力，促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖。“風(fēng)險要防得住，沒有量的穩(wěn)定是不行的。量穩(wěn)不住，不管是房價的穩(wěn)定，還是預(yù)期的穩(wěn)定，都無法實現(xiàn)。”
今年8月，我國二手房市場繼續(xù)下行，房價整體呈下滑態(tài)勢。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，8月，100個重點城市二手住宅市場均價為15429元/平方米，環(huán)比下降0.52%，較上月擴大0.26個百分點。8月，二手房價格達(dá)到近3年低谷，且創(chuàng)下近3年最大跌幅。
9月到12月是樓市每年沖刺的關(guān)鍵期，尤其每年9月、10月是樓市的銷售旺季，素有“金九銀十”的說法，這一階段一線城市的樓市表現(xiàn)對全國市場影響非常大。一線城市紛紛官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，從短期看，讓樓市“暖意”初現(xiàn)，對于其他城市也具有一定的引導(dǎo)意義。
“一攬子政策出臺的目的很清晰，就是要利用好這4個月的窗口期，把近期快速下墜的市場情緒和交易規(guī)模盡快穩(wěn)定住。”李宇嘉指出，如果能利用好這個窗口期，或許能夠?qū)崿F(xiàn)全年樓市“U型”走勢。
諸葛找房相關(guān)人士表示，隨著政策利好接連落地，預(yù)計接下來二手房市場有望獲得好轉(zhuǎn)，市場將會逐步走出當(dāng)前低迷的行情，后續(xù)房價跌幅有望收窄乃至止跌回升。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，一線城市或?qū)⒂瓉硪徊ㄝ^好的交易行情，對提振全國市場的行情具有積極的導(dǎo)向作用，尤其是對傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市行情具有提振作用。
中青報·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅 來源：中國青年報
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