今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。此后，湖南省、山西省也開(kāi)始探索現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。9月，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。
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購(gòu)房者還沒(méi)收到房，其購(gòu)買的期房就降價(jià)近一半，這是近期發(fā)生在廣東惠州的事，開(kāi)發(fā)商通過(guò)返首付的方式大幅度降價(jià)，引起了不少該樓盤早期購(gòu)房者的不滿。目前這一行為已被當(dāng)?shù)刈〗ň纸型！２痪们埃錆h也出現(xiàn)了類似的情況。
房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，老百姓購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越突出，一些購(gòu)房者甚至覺(jué)得買期房一“坑”接一“坑”。由此，取消商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房現(xiàn)售的呼聲也越來(lái)越高。而9月，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”，也讓購(gòu)房者看到了現(xiàn)房現(xiàn)售的曙光。
一手交錢 一手交房
當(dāng)下，不少購(gòu)買期房的業(yè)主都有些“焦慮”，他們最關(guān)心的還是其購(gòu)買的樓盤能否如期保質(zhì)收房、拿證。這其中管住錢——預(yù)售資金，非常關(guān)鍵。
近期，一些人在網(wǎng)上留言詢問(wèn)其購(gòu)買的商品房預(yù)售資金是否進(jìn)了監(jiān)管賬戶，資金使用是否有異常，資金余額能否支撐到房屋完工？
對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，房屋預(yù)售資金監(jiān)管增加了企業(yè)融資成本，因此個(gè)別企業(yè)便想辦法逃避監(jiān)管。未來(lái)，還應(yīng)該更多采用市場(chǎng)管理手段監(jiān)管商品房預(yù)售資金。另外，期房出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)該從信用體系、住房質(zhì)量法規(guī)體系建設(shè)等方面來(lái)解決。
商品房預(yù)售源起于香港，20世紀(jì)90年代，內(nèi)地住房制度改革初期，引入了商品房預(yù)售制度，為房企融資提供了支持，提升了資金使用效率，也進(jìn)一步促進(jìn)了商品房市場(chǎng)發(fā)展。購(gòu)房者也可以更低的價(jià)格購(gòu)房。但與此同時(shí)，購(gòu)房者也面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。
一段時(shí)期內(nèi)，房企快速擴(kuò)張，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高”模式成為一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的典型模式。持續(xù)通過(guò)高周轉(zhuǎn)追求市場(chǎng)規(guī)模，也導(dǎo)致部分房企債務(wù)規(guī)模過(guò)大，隱藏著資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。房企不能準(zhǔn)時(shí)交房、交的房不對(duì)板、爛尾樓等情況時(shí)有發(fā)生，明顯影響購(gòu)房者的信心和預(yù)期。
近年來(lái)，實(shí)行商品房現(xiàn)售制的呼聲越來(lái)越高。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁入新發(fā)展階段，行業(yè)亟須新發(fā)展模式，尤其是進(jìn)入存量時(shí)代以后，房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“買方市場(chǎng)”，購(gòu)房者擁有更多話語(yǔ)權(quán)，推動(dòng)著市場(chǎng)主動(dòng)選擇現(xiàn)房銷售，推進(jìn)現(xiàn)房銷售是民心所向。
“相比于預(yù)售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對(duì)商品房銷售的期望，‘所見(jiàn)即所得’更符合購(gòu)房者的置業(yè)意愿。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，現(xiàn)房銷售也利于保障樓盤項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量提出了更高要求，有效避免虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵、延期交付、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。這也更考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇更大。
陳文靜表示，從市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)房項(xiàng)目整體占用企業(yè)自有資金時(shí)間拉長(zhǎng)，成本增加，可能使現(xiàn)房項(xiàng)目的價(jià)格高于同類型期房項(xiàng)目。她也談到，對(duì)于房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，若項(xiàng)目建成后銷售不及預(yù)期，前期投入資金的回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場(chǎng)供求規(guī)律，審慎拿地，科學(xué)決策。
從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，現(xiàn)房銷售有助于降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金杠桿。
易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雄安新區(qū)正在探索“新型住房制度”，推進(jìn)“現(xiàn)房銷售+精裝交付+交房即交證”模式是其中一個(gè)重要內(nèi)容。這種模式對(duì)于購(gòu)房者有積極作用，其購(gòu)房的便捷性明顯增加，購(gòu)房款支付后，就可以直接入住，且有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這樣就使得購(gòu)房的權(quán)益得到極大的保障。在他看來(lái)，這一模式不僅適用于雄安，也適用于全國(guó)其他城市。相較于其他區(qū)域，雄安新區(qū)作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，且為從“零”開(kāi)始的全新建設(shè)區(qū)，由于一系列政策加持，推動(dòng)現(xiàn)房銷售的政策可以實(shí)施得更加徹底，這也將為其他城市提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。
趙秀池認(rèn)為，雄安新區(qū)現(xiàn)房銷售對(duì)其他地區(qū)有一定借鑒意義，但能否實(shí)現(xiàn)，能否推廣，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的“朋友圈”逐漸擴(kuò)大
隨著雄安新區(qū)提出取消商品房預(yù)售，更多地區(qū)也在期待商品房現(xiàn)售可以更廣泛地推廣。
但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下，商品房預(yù)售仍是我國(guó)商品房銷售的主流模式。不少房企的資金鏈都較為緊張，多家房企的債務(wù)雖然展期，但資金壓力仍然較大，實(shí)行現(xiàn)房銷售的難度較大。
但一個(gè)可喜的變化是，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的“朋友圈”正在逐漸擴(kuò)大。今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。不久前，湖南省、山西省也開(kāi)始探索現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
“未來(lái)現(xiàn)房銷售或是探索行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向。”陳文靜表示，整體來(lái)看，未來(lái)商品房預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，但在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問(wèn)題之前，全面推行現(xiàn)房銷售的可能性較小，預(yù)計(jì)短期仍將通過(guò)在核心城市的部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)或者在部分地區(qū)小范圍落地執(zhí)行的方式推進(jìn)。
“不能把期房銷售一棍子打死。”趙秀池認(rèn)為，商品房預(yù)售與現(xiàn)售是兩種銷售方式，也有相關(guān)法律保駕護(hù)航，應(yīng)由市場(chǎng)自發(fā)選擇。期房銷售的優(yōu)勢(shì)在于，期房預(yù)售資金是房企低成本的融資渠道，對(duì)購(gòu)房人而言，通過(guò)購(gòu)買期房可以鎖定較低的房?jī)r(jià)。在當(dāng)前樓市狀況下，“一刀切”地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，恐怕會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜。
買房對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都是大事，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)保障權(quán)益？有購(gòu)房者建議，在購(gòu)房協(xié)議期內(nèi)設(shè)冷靜期。還有人建議，嚴(yán)格規(guī)范達(dá)成退房協(xié)議后的退款周期，杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)故意長(zhǎng)期占用首付款的行為。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)也談到，商品房預(yù)售制度本身不必然導(dǎo)致問(wèn)題，關(guān)鍵是要做好預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)發(fā)放資金，防止資金被挪用。（中青報(bào)·中青網(wǎng)見(jiàn)習(xí)記者 趙麗梅 記者 張均斌 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)）
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