降低首付比例、降低貸款利率、延長(zhǎng)貸款期限……12月14日，北京、上海的樓市在同一天迎來了一陣政策“暖風(fēng)”，至此，北、上、廣、深4個(gè)一線城市的首套房首付比例下限下調(diào)全部完成，全部降至30%及以下，其中，廣州、深圳首套房首付比例下限為20%。隨著一線城市的購房門檻再降，年輕人距離擁有自己的房子又近了一步。
京滬樓市政策“暖風(fēng)”最先“吹”進(jìn)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及售樓處，從12月14日下午起，工作人員就進(jìn)入了“備戰(zhàn)”狀態(tài)。那么，這股政策“暖風(fēng)”能否真正“吹”到購房者的心坎里？能“吹”多久？這是購房者和樓市最關(guān)心的問題。北京、上海等一線城市的樓市被視為樓市的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)全國(guó)的樓市發(fā)展起著一定的引領(lǐng)作用，兩地的新政能否成為“星星之火”，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一些“暖意”？
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：過個(gè)“肥”年
即使下著大雪，也擋不住政策的“暖風(fēng)”。
首付和房貸利率都降了。12月14日，北京市發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》提出，北京市首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。在房貸利率方面，根據(jù)11月公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。
北京新政“靴子”落地當(dāng)天，鏈家北京東南新房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人群就“炸了鍋”。其中一位負(fù)責(zé)人在群里說：“今明兩天做好不睡覺的準(zhǔn)備，兄弟們加油，過個(gè)‘肥’年。”
在我愛我家從業(yè)10多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊女士也不例外，一接到新政就開始整理資料，給客戶打電話邀約，帶客戶看房……就這樣一直“戰(zhàn)斗”到深夜。
楊女士介紹，之前本來約著周末看房的人不等了，連夜去看房，也有人連夜簽單。當(dāng)天她的同事簽完訂單已是凌晨一點(diǎn)。“(購房者)都怕漲價(jià)，房子一漲價(jià)，就相當(dāng)于一年白干了。”她說。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一邊勸說購房者這是入手的最好時(shí)機(jī)，因?yàn)橛行I(yè)主著急換房，價(jià)格可以商量的空間較大。她也提到，其實(shí)一些“老、破、小”房源雖然價(jià)格低，但面臨著后續(xù)出手難的困境，畢竟年輕人換房的概率很大。在新房方面，一些開發(fā)商年底需要回籠資金，折扣會(huì)比之前大。另一邊，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也在勸說業(yè)主降價(jià)，“有客戶看上了你的房子！”一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬不停蹄地給業(yè)主打電話，讓業(yè)主降價(jià)，以便快速出手。
當(dāng)然，有一些業(yè)主想借著政策的“暖風(fēng)”，把房子賣個(gè)高價(jià)。楊女士介紹，12月14日下午，新政剛出不久，一些業(yè)主就打來電話要求上調(diào)房?jī)r(jià)，“這種情況這兩天特別多”。
12月14日，上海發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》提出，首套房首付比例下限不低于30%，二套房首付最低40%，貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減10個(gè)基點(diǎn)，并調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
另一邊，在上海，新政落地后，中介、開發(fā)商也開啟了一場(chǎng)狂歡，喊出了“今夜不打烊”的口號(hào)。
購房門檻再降
無論是北京還是上海的樓市新政，都明確釋放了一個(gè)信號(hào)：降低購房門檻。這是繼4個(gè)一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，購房門檻再次降低，首付降低了，月供減少了，可以讓更多人買得起房，讓更多人換得起房。
降低首付后，購房者有了更大的選擇空間。截至12月16日，新政實(shí)施后，位于北京東南三環(huán)的中建星光里項(xiàng)目成交了12套，其中，不少購房者先付了10萬元定金。一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，12套中，有4套是因?yàn)橹百彿空叩氖赘吨粔蛐粜停抡䦟?shí)行后，可以購買滿足需求的戶型了。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也充分說明當(dāng)前北京從支持合理住房消費(fèi)角度出發(fā)，繼續(xù)出臺(tái)有力政策，鞏固和推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
值得關(guān)注的是，在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)方面，北京除了將建筑面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到144平方米，此次還對(duì)各個(gè)環(huán)線的總價(jià)線做了上調(diào)，也使得更多房源可以被認(rèn)定為普通住宅。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，最近幾年房?jī)r(jià)上漲，需要根據(jù)價(jià)格變動(dòng)情況調(diào)整“豪宅線”。此類政策下，北京普通住宅的數(shù)量達(dá)到了70%左右，這說明政策覆蓋面很廣，更好地保障了購房者的權(quán)益，促進(jìn)購房者購房成本進(jìn)一步降低，尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個(gè)稅繳納情況都會(huì)據(jù)此調(diào)整。另外，對(duì)于二手房的交易成本降低和市場(chǎng)活躍也有一定積極作用。
新政也在一定程度上加速了上海樓市房屋成交。據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，12月15日，上海二手房成交套數(shù)662套。上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月上海全市共成交二手房1.41萬套，日均成交約470套。當(dāng)日，上海新建商品房成交736套，較12月14日增加26.2%，高于近一周平均水平36.3%。
在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來，12月14日，北京和上海先后優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率下限，北京也同步延長(zhǎng)了貸款時(shí)間，釋放了更加積極的信號(hào)。本次京滬政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位。在適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，北京、上海出臺(tái)利好政策，也符合市場(chǎng)預(yù)期，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別有利于二套改善性住房需求，對(duì)京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至全國(guó)市場(chǎng)情緒均將帶來積極引導(dǎo)。
新政能否真正帶暖樓市？
新政落地后，京滬樓市出現(xiàn)了一個(gè)“熱周末”，樓市熱度能持續(xù)多久？
此前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后曾短暫帶動(dòng)北上廣深等一線城市房屋交易量上升，但熱度并未持續(xù)多久。11月，百城有99個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌；10月，70個(gè)大中城市中有64個(gè)房?jī)r(jià)下跌。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
“其中最主要的就是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格下跌和預(yù)期轉(zhuǎn)弱，會(huì)直接導(dǎo)致商品房銷售量明顯下滑。盡管近期二手房交易因價(jià)格下跌而促進(jìn)交易增長(zhǎng)，但新房交易量明顯在下跌，這對(duì)緩解房地產(chǎn)資金鏈非常不利。
李宇嘉表示，一線城市出臺(tái)調(diào)控政策敏感性比較高，北京和上海的敏感性更高。從慣例上來講，廣州和深圳調(diào)控寬容性比較強(qiáng)，一般先于北京和上海出政策。此次北京和上海樓市出臺(tái)政策，有非常重要的信號(hào)意義。
“降低購房門檻，可以讓更多的有購買力的人群入市，提高二手房和新房的去化，緩解業(yè)主和開發(fā)商降價(jià)賣房的預(yù)期，止住資產(chǎn)價(jià)格下跌的趨勢(shì)，從而減緩二手房掛牌增加的趨勢(shì)。同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)交易循環(huán)，包括剛需和改善循環(huán)，新房和二手房循環(huán)，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)的雙重目的。”李宇嘉說。(來源：中國(guó)青年報(bào))
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