房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權(quán)威人士處獲悉，經(jīng)過長時間調(diào)研后，智囊機構(gòu)近期向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費調(diào)整、微調(diào)限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。
分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎(chǔ)上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。
一些機構(gòu)指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應(yīng)缺口仍然較大，對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現(xiàn)。
一線城市樓市明顯升溫
經(jīng)過多月的平緩升溫之后，房地產(chǎn)市場的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。
一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套，二手房網(wǎng)簽11180套，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高。
9月末以來出臺的一系列利好政策，被認為是激活市場的主要因素。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“穩(wěn)定住房消費”的說法。11月21日，央行宣布降息。
同時，在多數(shù)城市已經(jīng)對松綁或取消“限購令”的基礎(chǔ)上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀望，轉(zhuǎn)而積極入市。張大偉表示，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內(nèi)或持續(xù)。
一系列托市政策的出臺，引發(fā)廣泛爭議。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當市場陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺，并最終挽救市場于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評，認為其會繼續(xù)助長土地財政依賴和“房地產(chǎn)獨大”現(xiàn)象。
住建部政策研究中心研究員王玨林認為，今年的房地產(chǎn)市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點，但按照當前的交易勢頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺，主要目的在于刺激經(jīng)濟，但在客觀上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場信心。
自住房貢獻不少成交量
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。
雖然上述數(shù)據(jù)相對樂觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、區(qū)域分化嚴重的市場環(huán)境下，還隱藏另一重真相。
一方面，整體市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求形勢明顯。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯。
今年以來，住建部經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對整體房地產(chǎn)市場做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。
另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。
今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。
他表示，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會得出“市場平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒有動力對現(xiàn)有政策作出進一步調(diào)整。事實上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。
他指出，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù)，而且會影響到企業(yè)的投資熱情。對于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，自2月以來，全國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。 |
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