萬(wàn)眾期待之下，樓市新政終于出臺(tái)。3月27日，國(guó)土部聯(lián)手住建部下發(fā)了長(zhǎng)達(dá)1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求。作為今年兩會(huì)后首個(gè)落實(shí)李克強(qiáng)總理“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的文件，兩部委此舉無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內(nèi)容，具體有4條：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。
要點(diǎn)解讀
要點(diǎn)1：住房偏多城市要減少供地
《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度統(tǒng)籌安排。住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。 按照穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，指導(dǎo)市、縣國(guó)土資源主管部門合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對(duì)保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。
解讀：三四線城市仍存崩盤風(fēng)險(xiǎn)
從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已嚴(yán)重分化。一二線城市聚集了過(guò)多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌。而從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫(kù)存積壓已非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，仍有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。
《通知》中要求“住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度”，這句話恰恰最難做到。住房供過(guò)于求的都是依賴土地財(cái)政的，地方控制出讓規(guī)模后財(cái)政如何運(yùn)轉(zhuǎn)，需要更多部門的協(xié)調(diào)。除非后續(xù)有定量的規(guī)定，否則這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響將非常“感性”。
要點(diǎn)2：未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用
《通知》提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、 規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。
《通知》要求立足市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。
解讀：住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)商業(yè)項(xiàng)目難度較大
“對(duì)未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用”，這一政策對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一定積極影響，特別是對(duì)一些過(guò)去盲目建設(shè)大戶型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體看，難度非常大。《通知》明確針對(duì)的是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣”，可見(jiàn)符合轉(zhuǎn)換用途標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)用地多指住房項(xiàng)目。在土地類別中，住宅地最貴，商業(yè)地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對(duì)于連住宅都過(guò)剩的城市，做商業(yè)的難度更大。
要點(diǎn)3：商品住房可作為棚改安置房等
《通知》明確，整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。
《通知》提出要多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
解讀：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將繼續(xù)寬松
兩會(huì)過(guò)后，一系列部門與城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)整政策，《通知》中提到的“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”，可以說(shuō)是對(duì)兩會(huì)房地產(chǎn)調(diào)整意向的具體落實(shí)。從有關(guān)方面的一系列舉措來(lái)看，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面明顯會(huì)繼續(xù)寬松。
要點(diǎn)4：兩部門將聯(lián)手監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)
《通知》提出，要加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。今后，房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國(guó)土資源主管部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競(jìng)買。對(duì)在土地市場(chǎng)中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依據(jù)國(guó)土部門提供的信息予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。
《通知》要求，省級(jí)國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加大對(duì)市、縣工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查力度，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃要報(bào)同級(jí)人民政府審批后實(shí)施，并向社會(huì)公開。
解讀：“變”能否“通”關(guān)鍵在去行政化
目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在“去行政化”過(guò)程中分化格局嚴(yán)重，去庫(kù)存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜，不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗(yàn)著地方政府。
土地用途“變”，套型結(jié)構(gòu)“改”，都屬于政策的變通。“變”能否“通”，關(guān)鍵在是否置身于“去行政化”進(jìn)程之內(nèi)，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)主體責(zé)任，有關(guān)部門要認(rèn)真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責(zé)成整改，對(duì)有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。特別是涉及相關(guān)土地出讓價(jià)款變化、補(bǔ)繳等問(wèn)題，要向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。
后市研判
新政或遇落地難題
由于前幾年地方政府大規(guī)模土地供應(yīng)導(dǎo)致商品房集中上市，當(dāng)前大量三四線城市陷入庫(kù)存高企的困境。
不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士分析，要求地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入，對(duì)于地方財(cái)政收入過(guò)度依賴土地出讓金的城市來(lái)說(shuō)，不管是出于財(cái)政壓力，還是償債壓力，能否按照兩部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個(gè)未知數(shù)。
此外，通知還要求各地優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，并提出“允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整”，“引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用”。
這意味著，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品，70/90政策將被廢止。“不同性質(zhì)的用地在拿地時(shí)的成本差距較大，以北京（樓盤）為例，開發(fā)商把高價(jià)拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價(jià)值、回報(bào)周期長(zhǎng)的用地類型，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼，也會(huì)影響政策落地。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
住建部一位內(nèi)部人士說(shuō)，現(xiàn)在問(wèn)題的關(guān)鍵不在于政策內(nèi)容，而在于政策出臺(tái)后市場(chǎng)的反應(yīng)。
樓市在下半年才會(huì)逐步回升
中央要求“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的背景是今年前兩個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的再度下滑。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，并創(chuàng)下數(shù)年新低，表明經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。
實(shí)際上，從去年五六月份開始，地方政府已經(jīng)推出了多項(xiàng)“救市”措施，如相繼取消限購(gòu)、實(shí)施契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等，但各地樓市一直萎靡不振。直至央行9?30信貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)才略見(jiàn)起色，但仍難以改變此前積郁已久的頹勢(shì)。
任志強(qiáng)在“中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”上指出，目前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，盡管2014年國(guó)家出臺(tái)了許多房地產(chǎn)激勵(lì)政策，也放松了對(duì)市場(chǎng)的限制，但是從2月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)仍在繼續(xù)下滑。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。
“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個(gè)是庫(kù)存繼續(xù)加大，今年已經(jīng)增加到6.4億萬(wàn)平方米，同時(shí)貸款低速增長(zhǎng)，只增加了0.6%，越來(lái)越多的投資者沒(méi)有把錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)。”任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，商品房?jī)r(jià)格不會(huì)短期內(nèi)發(fā)生太大變化，今年下半年會(huì)在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。
政策預(yù)測(cè)
北京一家房地產(chǎn)央企高管告訴記者，中央需要對(duì)政策出臺(tái)后的市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)判，希望政策出來(lái)之后見(jiàn)到較為明顯的效果，但又不希望政策用力過(guò)猛，以免政策利好釋放完之后市場(chǎng)更加尷尬。
“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，并在出臺(tái)時(shí)間上大概分了兩到三個(gè)階段，第一步主要為穩(wěn)定消費(fèi)階段，第二步為調(diào)整供應(yīng)的階段。按照中央設(shè)定的市場(chǎng)數(shù)據(jù)目標(biāo)，如果未達(dá)標(biāo)，還將有第三階段的強(qiáng)化政策。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者。
“政策不會(huì)一次性都放出來(lái)，而是階段性釋放。”東部某省住建廳的一位官員也對(duì)記者印證了這一說(shuō)法，“4月份與住房消費(fèi)相關(guān)的具體政策還會(huì)出，主要會(huì)涉及公積金、信貸及購(gòu)房資格判定。”
接近住建部的知情人士透露，營(yíng)業(yè)稅滿五年的政策預(yù)計(jì)上半年會(huì)調(diào)整，其中三四月份的市場(chǎng)表現(xiàn)將作為主要判定依據(jù)。
同時(shí)，上述東部某省住建廳官員還表示，按照中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類指導(dǎo)”的政策原則，即將出臺(tái)的樓市政策將給地方政府預(yù)留調(diào)節(jié)空間，以確保不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策口徑和方向。
“預(yù)計(jì)近期還會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，國(guó)土部與住建部的政策主要在調(diào)節(jié)供應(yīng)，支持消費(fèi)還需要從拉動(dòng)需求入手。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示。
支持二套房首付比降至五成
某媒體獨(dú)家獲悉：中國(guó)人民銀行正在測(cè)評(píng)房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例。在降息降準(zhǔn)背景下，各大商業(yè)銀行對(duì)該政策持支持態(tài)度。
該報(bào)從建設(shè)銀行（601939,股吧）和中國(guó)銀行（601988,股吧）信貸處獲悉，將支持改善性住房需求，下調(diào)二套房首付比例至五成。
在中國(guó)工商銀行（601398,股吧）總行一位人士看來(lái)，“從整體環(huán)境來(lái)說(shuō)，2015年央行降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動(dòng)性緊縮問(wèn)題；從銀行自身來(lái)說(shuō)，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個(gè)點(diǎn)，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充。”
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在記者會(huì)上表示，“支持自住型住房和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”這為2015年的房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。不過(guò)，在以往的政府文件中，并沒(méi)有改善性住房的清晰定義。較大面積的住宅以及第二三套住宅，都曾經(jīng)被表述為改善性住房。據(jù)悉，住建部正在對(duì)改善性購(gòu)房需求進(jìn)行定義。屆時(shí)，各項(xiàng)政策的制定和實(shí)施將更加有針對(duì)性。 |
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