4月8日，遼寧省人民政府網(wǎng)站發(fā)布了名為《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》的紅頭文件，要求加大公積金支持力度，住房公積金個人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調(diào)至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。
事實上，早在3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會下發(fā)的通知中，就要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調(diào)整為40%，以盤活房地產(chǎn)市場。那么，此次真正落地的房產(chǎn)新政到底會對遼寧購房者產(chǎn)生哪些影響？新舊政策下，首付和利息將有怎樣的差別？
新政：公積金額度可覆蓋130平住房
前述《通知》指出，為穩(wěn)定住房消費，支持居民自住和改善性住房需求，促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將加大住房公積金對居民購房的支持力度。《通知》要求，遼寧住房公積金個人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調(diào)至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。
以沈陽為例，按照7000元-8000元/平方米的房均價計算，80萬元的最高貸款額意味著基本可以覆蓋到130平方米左右的商品住房，基本可以滿足大多數(shù)購房者首套自住房的面積需求。
在營業(yè)稅方面，《通知》要求個人對外銷售購買2年以上（含2年，下同）的普通住房，免征營業(yè)稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。而這一征稅門檻此前為5年。
同時，《通知》要求調(diào)整普通商品住房認定標準。容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、單套總價200萬元以下的普通商品住房可享受稅收優(yōu)惠政策。
事實上，遼寧此次出臺的房地產(chǎn)新政更多地被解讀為對國家“330新政”的一種細則性、本地性落實——今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
門檻：買100萬房子首付降低10萬
此前，沈陽等地的公積金貸款執(zhí)行的是購買首套90平方米以下住宅首付比例20%，購買90平方米以上住宅首付比例30%的政策。新政實施后，20%的首付比例不對住房面積加以限制，最直接的利好就是減輕了購房者的首付壓力。
以一套總價100萬元、面積超過90平方米的首套商品住房為例，如果按照此前首付30%來看，需要支付30萬元的首付，而若采取新政后首付20%的公積金貸款標準來計算，首付僅需20萬元，減少了10萬元的一次性付款壓力。
但相應地，由于實際貸款額度的增加，還款利息也不可避免地產(chǎn)生遞增。以目前執(zhí)行的五年期以上基準貸款利率4%來計算，同樣是總價100萬元的住房，按照此前政策需貸款70萬元，等額本息還款20年，月供為4241086元，本息合計101.80萬元，加上30萬首付，置業(yè)總支出131.80萬元。
而如果按照新政的要求，同樣是等額本息還款20年，月供升至4847.84元，本息合計116.35萬元，加上20萬元首付，置業(yè)總支出達到136.35萬元——這意味著比新政前首付3成增加支出近5萬元。
不過，銀行及公積金管理部門對首套房貸款申請的政策放寬和審批時限縮短，還是為不少購房者帶來一縷春風。《通知》實行居民申請貸款購買首套房“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次貸款或貸款已還清、再次申請購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請，并要求各商業(yè)銀行和住房公積金管理機構(gòu)對首套房貸款申請給予支持。
影響：購房者開發(fā)商二手房三方利好
“新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放，對于大部分剛需、首套、自住商品住房的購房者來說，10%的首付比例能夠制造出不小的差別。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“利好剛需購房者的同時，市場整體成交量有望在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”
房價曲線上漲與買方需求博弈的中間點在哪里？中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政分析，二套房首付降低、房貸利率下調(diào)，將刺激部分改善型購房人提前出手，拉動各樓盤的出貨速度。但在巨大的庫存壓力下，各樓盤都不敢貿(mào)然漲價。
事實上，記者走訪沈陽、大連等地房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，新政前后遼寧多地也并未出現(xiàn)樓盤明顯漲價的現(xiàn)象，反之，卻有不少開發(fā)商高調(diào)宣布“36個小時不打烊不漲價”、“十個樓盤不漲價”等等，涉及的項目包括沈陽、大連、海城等城市。雖然，也的確有于洪、和平區(qū)長白島、渾南區(qū)等數(shù)個樓盤宣布4月份漲價，漲幅100元至300元/平方米不等，但開發(fā)商均否認漲價與“330新政”有關(guān)，而是公司“既有計劃”。
不過即便如此，沈陽房地產(chǎn)行業(yè)資深人士何祥俊仍認為，此次樓市新政偏重的是對以往偏嚴政策的松綁，市場回歸理性后，促使剛需拉動住房消費的同時，也重點放松改善性需求的限制，有助于穩(wěn)定市場消費，防止樓市大起大落，長遠來說對開發(fā)商和市場的良性發(fā)展十分有益。
二手房交易的“5改2”政策也成為不少二手房主的受益砝碼。大連市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長袁國鈺表示，此輪新政落地將會引導更多低稅房源入市，改善性需求入市步伐也會大大加快，二手房市場有望更加活躍。
結(jié)語：“救市”遠不是最終目的
今年以來，各地公積金政策調(diào)整頻繁。在落地遼寧之前，扮演房地產(chǎn)市場“提振劑”角色的“330新政”也曾引發(fā)濟南、廣州、福建、深圳、黃山等省市地區(qū)的一連串動作。落地遼寧之后，更是很快引發(fā)部分房價的上漲，尤其體現(xiàn)在“5改2”二手房上，甚至出現(xiàn)大連二手房報價一夜?jié)q10萬、沈陽二手房報價瞬間漲5萬的新聞。
上漲消息的傳出，讓許多購房者擔心，原本因降低首付比例而減輕支付壓力的喜悅，現(xiàn)在又不得不被遞增的房價帶來的焦慮所湮沒。不過，許多人都忽視的一點是，雖然多方調(diào)控政策趨于放松，市場信心有所回升，但是房價會否繼續(xù)上漲，還要綜合供給面、需求面、宏觀經(jīng)濟面等多層因素進行分析。目前看，企穩(wěn)似乎是大概率事件。
就現(xiàn)有的新政寬松度而言，滿足基本購房需求、消解房市庫存進而“救市”都是可合理期待的結(jié)果。然而，如果回歸到公積金讓“居者有其屋”的大方向上，“救市”就遠遠不成為最終目的。
從公眾的訴求來看，目前的制度雖逐漸完善但還遠遠不至完美。比如，80萬元的貸款上限，基本職能覆蓋130平方米以下的首套住房，如果預購買面積更大，實質(zhì)上受限于貸款額度上限，首付比例仍要超過20%;再比如，公積金和銀行的組合模式尚不靈活、便利。如何解決這些問題，或許才是解開公積金如何最大化為民所用的法門。
Home
遼公網(wǎng)安備 21142102000064號
