國土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人解讀房地產(chǎn)用地調(diào)控政策
市場進(jìn)入新周期 調(diào)控呈現(xiàn)新特點
◎住宅用地的供需態(tài)勢已發(fā)生變化，房地產(chǎn)調(diào)控要讓市場做主
◎加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，首次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整
記者：如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢?
負(fù)責(zé)人：房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的發(fā)展周期。經(jīng)過近十年來的高速發(fā)展，全國層面住房供不應(yīng)求的局面已經(jīng)得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢已經(jīng)由需求的單邊快速增長向供需雙向回調(diào)過渡。一方面，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)力度;另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風(fēng)險，需要分類調(diào)控、因地施策。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場運(yùn)行必須加快去行政化，回歸市場經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律本身。房地產(chǎn)市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造市場機(jī)制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。
記者：本輪調(diào)控政策有哪些特點?
負(fù)責(zé)人：今年房地產(chǎn)市場調(diào)控思路很清晰：主要突出優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確支持自住和改善性住房需求，維護(hù)市場穩(wěn)定。這突出體現(xiàn)在三方面：
一是強(qiáng)調(diào)要分類調(diào)控、因地施策。突出政策調(diào)整的針對性、差異化，根據(jù)不同地區(qū)土地市場發(fā)展、發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場供求態(tài)勢，采取不同的調(diào)控政策應(yīng)對，特別是從供應(yīng)計劃的編制入手，有增有減，合理確定新增住宅用地規(guī)模，政策的有效性、針對性進(jìn)一步加強(qiáng)。
二是強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)調(diào)整。首次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整，并明確可以將商品住房調(diào)整為保障房，將商品住宅用地調(diào)整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等用地，結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策支持力度進(jìn)一步加大，有助于穩(wěn)定供求關(guān)系，促進(jìn)民生保障和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
三是落實地方政策在維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定方面的主體責(zé)任，注重發(fā)揮部門協(xié)同和上下聯(lián)動，有效發(fā)揮地方政府在調(diào)控市場的主動性、積極性。
穩(wěn)定均衡避免大起大落 靈活搭配彌補(bǔ)市場不足
◎地方政府應(yīng)根據(jù)各類市場指標(biāo)判定當(dāng)?shù)厥袌龉┣笄闆r，及時調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模
◎把握穩(wěn)定、均衡供應(yīng)的總基調(diào)，不搞“饑餓供應(yīng)”，避免突擊供地;主動貼近市場需求，靈活、搭配供應(yīng)土地
記者：各地在調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模時，如何認(rèn)定房屋和土地的供求過剩或者不足?標(biāo)準(zhǔn)是什么?如何落實?
負(fù)責(zé)人：對于“房屋和土地的供求是否過剩”的判斷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部有不同層面的評判標(biāo)準(zhǔn)，如：很多研究機(jī)構(gòu)將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場的警戒線，土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發(fā)建設(shè)周期。我們現(xiàn)有的土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)也可以判斷各地已供住宅用地的開發(fā)利用情況，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應(yīng)量的市、縣，應(yīng)該從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地規(guī)模。2014年，國土資源部曾根據(jù)房價、地價、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，將城市劃分為五類(房價地價上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌)，指導(dǎo)調(diào)整住宅用地供應(yīng)和穩(wěn)定市場價格信號等工作。地方各級政府也應(yīng)根據(jù)各類市場指標(biāo)，判定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求情況。部將在去年工作基礎(chǔ)上，調(diào)整相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，加強(qiáng)對地方的督促指導(dǎo)。
記者：《通知》要求在土地供應(yīng)時要“穩(wěn)定、均衡供應(yīng)，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)”，具體怎樣理解?
負(fù)責(zé)人：供求關(guān)系穩(wěn)定是市場平穩(wěn)的基礎(chǔ)和根本，“穩(wěn)定供應(yīng)、均衡供應(yīng)”就是要為供求關(guān)系穩(wěn)定構(gòu)建一個良好基礎(chǔ)，即把握好土地供應(yīng)總量和節(jié)奏變化。具體來說，要求地方在實施土地供應(yīng)的過程中，要充分考慮土地供應(yīng)規(guī)模變化對未來市場發(fā)展預(yù)期的影響，尤其是負(fù)面影響，注意保持年度間數(shù)量方面的穩(wěn)定，不搞“饑餓供應(yīng)”，在季度間也要盡量做好均衡，避免類似年底突擊供地的現(xiàn)象，從而避免市場成交大起大落。
“靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應(yīng)”，體現(xiàn)的是供應(yīng)要主動貼近市場需求，促進(jìn)市場健康運(yùn)行。地塊規(guī)模過大，超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力，不僅容易造成住房有效供應(yīng)延后，阻礙市場供求關(guān)系改善，還容易導(dǎo)致囤地、炒地、閑置浪費(fèi)等諸多問題。在城市不同位置區(qū)域，可能存在宗地條件差異極大的地塊，在城市發(fā)展過程中，部分位置較差地塊，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展或基礎(chǔ)配套的角度存在迫切開發(fā)的需求，卻無人問津，部分位置較好的地塊，由于開發(fā)潛力較大，容易造成開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，不免形成“過度競爭”，搭配供應(yīng)可以很好彌補(bǔ)純市場選擇下的市場發(fā)展弊端和不足。現(xiàn)階段，土地開發(fā)過程中社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老用房等配套設(shè)施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應(yīng)。
改變用途不可“任性” 信息公開防止違規(guī)
◎未開發(fā)房地產(chǎn)用地調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件必須滿足兩個前提，且轉(zhuǎn)型方向明確
◎未開工房地產(chǎn)項目“商轉(zhuǎn)公”，應(yīng)按新用途重新核定土地價款
記者：土地出讓后改變用途、調(diào)整規(guī)劃的做法，在以往是嚴(yán)格控制的，這次“開口子”會不會有風(fēng)險?
負(fù)責(zé)人：《通知》明確指出，調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，必須滿足兩個前提：一是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大”，二是“已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地”，允許轉(zhuǎn)型的方向很明確，就是“國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目”。一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗地地價減值，轉(zhuǎn)向其他用途原用地者可能會有損失，這就需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者按市場實際出發(fā)，努力實現(xiàn)雙贏，促進(jìn)地塊開發(fā)。
此舉可能引發(fā)的風(fēng)險，引起了社會的關(guān)注，可以理解。我們認(rèn)為，防范風(fēng)險要靠規(guī)范管理，只要各地在實際操作過程中，堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結(jié)果公開等，主動接受社會的監(jiān)督，就能夠有效防止違規(guī)操作。
記者：政策規(guī)定，可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應(yīng)該從有償出讓轉(zhuǎn)為無償劃撥?土地性質(zhì)要不要轉(zhuǎn)回去?地價款如何核算和退還?
負(fù)責(zé)人：實際上，這個問題通知也有具體要求，將尚未開工房地產(chǎn)項目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應(yīng)該按照新用途，經(jīng)專業(yè)地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協(xié)商解決。
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