在政策組合拳刺激下，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較為顯著回暖跡象。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月至4月全國商品房銷售面積同比降幅較一季度收窄4.4個百分點；4月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也明顯增多，持平和下降的城市個數(shù)均有所減少。盡管如此，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生變化，樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)，以及市場投資性住宅需求尚未實質(zhì)性啟動，確立樓市回暖趨勢仍需密切觀察。
房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化。過去，我國房地產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求，即使國家采取多種限制措施，依然無法阻擋市場需求的集中快速釋放。現(xiàn)在，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系已基本平衡，甚至還出現(xiàn)供過于求情況，住宅庫存壓力總體較大，政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場需求釋放存在不確定性，還要繼續(xù)觀察。值得注意的是，隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構(gòu)成潛在需求群體，市場有效購買能力呈下降趨勢。當(dāng)前部分城市住宅價格環(huán)比上漲，雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市，但考慮到市場需求總量已基本穩(wěn)定，需求集中超前釋放，后續(xù)需求必然萎縮，加上價格上漲對需求的抑制作用，不可避免影響政策刺激效果。
樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)。樓市新政核心是營業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降，對二手住宅交易有顯著助推作用。“3.30樓市新政”發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。但新政對新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。據(jù)報道，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn)，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均價環(huán)比上漲更多是過去購地成本偏高所致。
投資性住宅需求尚未實質(zhì)性啟動。不管承認(rèn)與否，住宅市場人氣凝聚離不開投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當(dāng)前股票市場交投極為活躍情況下，住宅投資性需求難以實質(zhì)性啟動，反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進(jìn)行高位套現(xiàn)，“賣房炒股”情況比比皆是。與股票資產(chǎn)相比，住宅不動產(chǎn)流動性程度較低，且未來價格漲幅空間狹小，還要承擔(dān)喪失其他投資獲益的機(jī)會成本，也在一定程度上影響投資性住宅需求的恢復(fù)。雖然從5月11日起人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，對業(yè)已出現(xiàn)回暖跡象的樓市形成一定支撐，但市場實際利率仍在高位運行，住宅不動產(chǎn)定價條件改善狀況還需進(jìn)一步觀察。
本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩(wěn)定住房消費，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長予以有效緩沖。房地產(chǎn)市場相關(guān)主體應(yīng)珍惜來之不易的樓市回暖良機(jī)，加快住宅去庫存化進(jìn)程，而不是故意渲染“漲價”噱頭來刺激需求入市。對于樓市未來演化趨勢，既不能否認(rèn)市場向好態(tài)勢，也不宜盲目樂觀，以免經(jīng)濟(jì)行為決策失當(dāng)，增加新的問題與風(fēng)險。 |
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