在傳統(tǒng)的銀行信貸、信托、海外發(fā)債之外，近期開(kāi)發(fā)商通過(guò)資本市場(chǎng)定增融資、發(fā)債以及與保險(xiǎn)公司合作等融資方式成為亮點(diǎn)。融資渠道的多元化為房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及布局旅游地產(chǎn)等多樣業(yè)態(tài)提供了資金支持。
傳統(tǒng)融資渠道有限
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)來(lái)看，前5月開(kāi)發(fā)商到位資金4.6萬(wàn)億元，同比下降1.6%，降幅比前4月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，反映出開(kāi)發(fā)商資金狀況正在改善。在傳統(tǒng)融資渠道中，銀行信貸、信托融資并不暢通。
據(jù)廣發(fā)證券的監(jiān)測(cè)，2015年5月其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)企業(yè)共發(fā)生銀行貸款14筆，合計(jì)貸款規(guī)模44.69億元，與去年同期相比大幅下滑71%，環(huán)比4月下滑39%。累計(jì)看，2015年前5月，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)企業(yè)共發(fā)生銀行貸款87筆，合計(jì)貸款總規(guī)模409億元，與去年同期相比下滑37%。
廣發(fā)證券分析，在樓市景氣度下降背景下，銀行對(duì)房企資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)仍然存在擔(dān)心，放貸意愿較弱；另一方面，上市房企積極尋求多元化的資本市場(chǎng)融資，相應(yīng)地減少了境內(nèi)銀行貸款融資規(guī)模。
在信托貸款方面，廣發(fā)證券研究報(bào)告介紹，2015年5月房地產(chǎn)信托成立數(shù)量由去年同期的84只下滑至67只，同比下降20.24%，成立數(shù)量占新成立信托總數(shù)的6.50%，位于歷史低位。從規(guī)模來(lái)看，2015年5月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模72億元，環(huán)比4月上漲10.3%，但與去年同期相比大幅下滑63.41%，成立規(guī)模占比降低至7.97%，同樣處于歷史低位。
在部分中小房企資金鏈依然緊張，今年是信托到期兌付高峰期的情況下，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年以及2016年是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信托到期兌付的高峰期，兌付規(guī)模高達(dá)2333億和1883億。其中，2015年5月，有74只房地產(chǎn)信托到期，規(guī)模為247億元。
值得注意的是，在市場(chǎng)回暖成交回升的態(tài)勢(shì)下，個(gè)人按揭貸款正成為開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源。今年前5個(gè)月，商品房銷售額達(dá)2.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.1%，個(gè)人按揭貸款為5575億元，增長(zhǎng)4.4%。
資本市場(chǎng)融資發(fā)力
在傳統(tǒng)融資渠道不暢情況下，上市房企在資本市場(chǎng)、銀行間市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻，通過(guò)發(fā)行公司債、中期票據(jù)、定增、配股等方式來(lái)補(bǔ)血。
根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)，2015年5月，共有冠城大通、濱江集團(tuán)、華夏幸福等8家房企公告了公司債預(yù)案，涉及規(guī)模156億元，資金主要用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。2015年前5月，共有31家公司公告了發(fā)行公司債預(yù)案，涉及融資規(guī)模858億元，無(wú)論數(shù)量和融資規(guī)模均已經(jīng)超過(guò)去年全年水平。
A股房企再融資開(kāi)始升溫。根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)，2015年5月共有6家公司公布了再融資預(yù)案，合計(jì)預(yù)案融資規(guī)模134.4億元。2015年前5月，共有32家上市房企公告了再融資預(yù)案，涉及融資規(guī)模1240億元，無(wú)論是數(shù)量還是融資規(guī)模均已超過(guò)2014年全年。廣發(fā)證券預(yù)測(cè)，隨著再融資審批政策的放松，再融資審批速度將會(huì)加快，大型開(kāi)發(fā)商再融資方面的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，越來(lái)越多的大型房企將積極推進(jìn)再融資。
在海外融資方面，由于受內(nèi)房企違約事件、發(fā)債成本增加等因素影響，海外發(fā)債規(guī)模開(kāi)始下降。2015年前5月，房企海外發(fā)債預(yù)案融資規(guī)模548億元，與去年同期相比大幅下滑38%。5月幾家房企海外發(fā)債的平均成本在7%，與去年同期相比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。不少港股房企則實(shí)施了配股融資。2015年5月，綠地香港、恒大集團(tuán)等6家港股上市房企公告了融資方案，涉及總規(guī)模達(dá)159億元。
聯(lián)手險(xiǎn)資拓展業(yè)務(wù)
房企聯(lián)手保險(xiǎn)公司成為近期的一大亮點(diǎn)。方興地產(chǎn)近日公告稱，將定向發(fā)售約16億新股，總計(jì)約5.63億美元。其中，新華保險(xiǎn)認(rèn)購(gòu)3.57億美元，將成為第二大股東，持股9.5%。4月，中國(guó)平安63億港元入股碧桂園，將持股約9.90%，成為后者的第二大股東。
業(yè)內(nèi)人士介紹，不同的保險(xiǎn)公司入股房企有不同的考慮。有的是財(cái)務(wù)投資目的，只要穩(wěn)定的投資收益；有的則是想發(fā)展包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從目前態(tài)勢(shì)來(lái)看，中國(guó)平安[微博]、新華保險(xiǎn)都不只是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，而是在為養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)金融布局。
方興地產(chǎn)相關(guān)人士稱，與新華人壽的合作將加強(qiáng)方興在地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)市場(chǎng)和行業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)并擴(kuò)大市場(chǎng)份額，并為公司帶來(lái)更大的融資靈活性。同時(shí)，可加強(qiáng)與新華人壽的不動(dòng)產(chǎn)投資合作，共同尋找新項(xiàng)目，研究新模式。方興與新華人壽可以共同開(kāi)發(fā)方興現(xiàn)有項(xiàng)目，藉此加強(qiáng)小區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈及發(fā)展涵蓋人們?nèi)芷诘木C合業(yè)務(wù)平臺(tái)。
在金融合作方面，新華人壽將為方興的融資提供便利，雙方有機(jī)會(huì)在包括投資、理財(cái)、基金、資產(chǎn)管理等方面進(jìn)一步深化合作。此外，新華人壽完善的保險(xiǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)將有助于方興營(yíng)銷物業(yè)，雙方將在此基礎(chǔ)上繼續(xù)探索與革新房地產(chǎn)的營(yíng)銷領(lǐng)域業(yè)態(tài)。
中國(guó)平安同樣意在發(fā)力社區(qū)金融，發(fā)展涵蓋人們?nèi)芷诘木C合業(yè)務(wù)平臺(tái)。6月3日，碧桂園、平安還聯(lián)手推出了業(yè)內(nèi)首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。平安好房網(wǎng)首席執(zhí)行官莊諾介紹：“碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購(gòu)買，在樓盤(pán)完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開(kāi)發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。”
碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌說(shuō)，認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，不但可以參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，還可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購(gòu)房和項(xiàng)目分紅等多重收益。 |
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