昨天，住建部等六部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，放寬了外資投資房地產(chǎn)和購(gòu)房的限制。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響非常小，甚至基本無(wú)影響，政府是希望此舉能留住外資、吸引外資。
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年兩會(huì)上對(duì)外國(guó)記者所說(shuō)的“歡迎外國(guó)人來(lái)中國(guó)買房”絕對(duì)不只是一句寒暄。昨天，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局和外匯局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，文件一定程度上放寬了外資投資房地產(chǎn)和購(gòu)房的限制。
新規(guī)
外國(guó)人買商品房應(yīng)符合當(dāng)?shù)卣?/STRONG>
此次出臺(tái)的文件提出，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，按照《國(guó)家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》執(zhí)行;取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求;境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序，提高辦事效率，優(yōu)化和改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)管理。
分析
新規(guī)有望增加外資投入房地產(chǎn)
2006年住建部發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》規(guī)定，只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的境外個(gè)人可以在國(guó)內(nèi)購(gòu)房，一年以下的則不能購(gòu)房。新規(guī)取消“超過(guò)一年”的規(guī)定，降低了購(gòu)房門(mén)檻。以前規(guī)定境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)自用房，現(xiàn)在則不受城市限制了。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，對(duì)于外商房企的注冊(cè)資本金降低要求，也明顯有利于部分企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金利用外資185億元，下降24.5%，新政策下，有望增加部分外資投入房地產(chǎn)。
目的
放松房地產(chǎn)限外意在留住外資
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)降溫，人民幣開(kāi)始貶值，熱錢(qián)也在退潮。在這種形勢(shì)下取消限外令也有提振經(jīng)濟(jì)、防范資本外逃的考慮。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，去年以來(lái)，多數(shù)地區(qū)的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政干預(yù)政策陸續(xù)退出，限外也該放松，這是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制所必須的。目前，國(guó)家開(kāi)放力度加大、外資管制放松是大趨勢(shì)，當(dāng)前外資已呈流出態(tài)勢(shì)，政府希望此舉能留住外資、吸引外資。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫了，不再擔(dān)心外資涌入興風(fēng)作浪，讓外資進(jìn)入還有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。
不過(guò)，楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響非常小，甚至基本無(wú)影響。回想2005-2007年，外資熱情進(jìn)入內(nèi)地樓市，特別是一線城市，主要有三大考慮因素：房?jī)r(jià)漲得快、人民幣快速升值和套取息差(當(dāng)時(shí)中國(guó)利率偏高)。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅變小、人民幣貶值、利息降至歷史最低。大環(huán)境變化了，外資購(gòu)房意愿很低，所以限外令松綁降低了購(gòu)房門(mén)檻，真正買房的外資也不會(huì)太多。
張大偉也認(rèn)為，新政實(shí)際影響有限，但會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)購(gòu)房者的信心。對(duì)于一二線城市，特別是其中的中高端物業(yè)將形成直接利好。從目前看，全國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)分化嚴(yán)重，8月末降準(zhǔn)降息疊加取消部分限外政策，對(duì)于一二線城市，2015年市場(chǎng)走勢(shì)將明顯趨好，一二線城市的樓市將迎接金九銀十。
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