千億房企俱樂(lè)部擴(kuò)容:
地產(chǎn)“巨無(wú)霸”時(shí)代啟幕
導(dǎo)讀
如今中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%,房地產(chǎn)行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì),此時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征,“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸”型的房企。
萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)這類(lèi)民營(yíng)千億房企,迎來(lái)了強(qiáng)勁的央企對(duì)手。
國(guó)資委規(guī)定的21家主業(yè)可以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的央企身上,正在發(fā)生又一場(chǎng)更加集中的并購(gòu)重組。
這并不僅僅是一個(gè)內(nèi)部的資源整合,央企地產(chǎn)公司的重組加速開(kāi)放,是國(guó)資企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變,也為當(dāng)前國(guó)企去“地產(chǎn)化”尋求了一種出路。
同策咨詢總監(jiān)張宏偉指出,未來(lái)一段時(shí)期內(nèi),實(shí)力較強(qiáng)的央企地產(chǎn)商,可能會(huì)利用地產(chǎn)重組加速開(kāi)放的機(jī)會(huì),兼并入股民營(yíng)房企,或接盤(pán)其他國(guó)企“退房”的資產(chǎn)。
中海外、招商蛇口、 保利地產(chǎn) 、中交地產(chǎn),在完成重組后將變成一個(gè)個(gè)“巨無(wú)霸”,房企1000億、2000億俱樂(lè)部陣營(yíng)迅速擴(kuò)容,行業(yè)集中度不斷提升。
然而,規(guī)模并不是央企地產(chǎn)商的全部。他們還承載著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的使命。從單一的住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)商,到城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)融結(jié)合實(shí)踐者,央企地產(chǎn)商可以有很多作為。
超十家央企地產(chǎn)商動(dòng)手
事實(shí)上,在這一輪央企地產(chǎn)重組浪潮之前,已經(jīng)有過(guò)一次集中清理、資源整合的過(guò)程。
2005年,國(guó)資委勒令78家涉房央企退出房地產(chǎn)主業(yè),只留下了16家主業(yè)可以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的央企;而在2010年年底,國(guó)資委又將能做房地產(chǎn)主業(yè)的央企增加至21家。
2015年,是深化國(guó)企改革之年,在這21家涉房央企中,有超過(guò)10家央企目前已經(jīng)按下了內(nèi)外部重組的按鈕,包括中建、中交、中糧、中化、中鐵、招商局等央企。
重組的方式有多種,資產(chǎn)注入是其中之一。中海外對(duì)外透露,今年3月份,其接受了母公司中建股份的338億元資產(chǎn)注入,接手了北京、上海以及英國(guó)等地區(qū)的30個(gè)相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目,真正結(jié)束了持續(xù)近兩年的中建系整合。
7月9日, 中房地產(chǎn) 公告稱(chēng),所持有的中住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中交地產(chǎn),劃轉(zhuǎn)完成后,中房地產(chǎn)成為中交地產(chǎn)的全資子公司。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,直接的資金或資產(chǎn)注入,可以在企業(yè)財(cái)務(wù)上進(jìn)行換算,程序上能省去很多麻煩。
另有一些央企通過(guò)引入社會(huì)公眾股東進(jìn)行混改式的重組。比如華僑城和方興地產(chǎn),均引入了險(xiǎn)資股東。
在諸多重組方案中, 招商地產(chǎn) 的重組備受矚目。8月初,招商地產(chǎn)公布重組方案。與之前預(yù)計(jì)的母公司資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)不同的是,招商地產(chǎn)啟動(dòng)了“無(wú)先例重組”,以母公司吸收合并子公司的方式,開(kāi)創(chuàng)A股先河。最終重組主體變成了招商局蛇口,而被吸收合并的招商地產(chǎn)將被終止上市并注銷(xiāo)法人資格。
央企第二大地產(chǎn)商保利地產(chǎn)也在計(jì)劃重組的行列中。關(guān)于同屬保利集團(tuán)旗下量大地產(chǎn)平臺(tái)保利地產(chǎn)和保利置業(yè)要整合的消息早有傳聞。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾明確承認(rèn),“這一兩年可能會(huì)進(jìn)一步提到議事日程上。”她還透露,這是保利集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,保利集團(tuán)目前正與一家規(guī)模較大,但并未上市的央企接觸,雙方有意整合。
此外,中鐵、中糧、 中國(guó)電建 分別以整合、吸資、并購(gòu)等方式正在加速重組的進(jìn)程;中信集團(tuán)也正在考慮合并集團(tuán)旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn),也準(zhǔn)備加入重組“大隊(duì)”中。
內(nèi)外部壓力之下的重組
央企地產(chǎn)重組有其外在環(huán)境和內(nèi)在動(dòng)力。
“房企黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的變化,其中最大的變化就是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的趨勢(shì)由原來(lái)單邊的快速上漲變?yōu)闇睾偷厣仙！比f(wàn)科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰曾在專(zhuān)訪中對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
誠(chéng)然,如譚華杰所言,房企的白銀時(shí)代終究來(lái)臨了,而這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志之一,就是增量市場(chǎng)的萎縮,以及對(duì)于存量的盤(pán)活。
花樣年總裁潘軍說(shuō),中國(guó)過(guò)去30年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),積累了超過(guò)400億平方米的房地產(chǎn)面積,其中250億是住宅,其他是工業(yè)物業(yè)加上辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、旅游地產(chǎn)物業(yè)。
房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了局部產(chǎn)能過(guò)剩。北京師范大學(xué)教授鐘偉指出,在全國(guó)現(xiàn)在這么多一、二、三、四線城市當(dāng)中,真正有地產(chǎn)投資價(jià)值的市場(chǎng)非常少,大多數(shù)城市只能做存量的優(yōu)化配置,甚至去化壓力將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。
白銀時(shí)代的另一大特征,就是房企的凈利率普遍明顯走低,達(dá)到社會(huì)平均化水平。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,包含了萬(wàn)科等標(biāo)桿企業(yè)的36家房企半年報(bào)中,36家房企的合計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)987.216億,而合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億,平均凈利潤(rùn)率只有9.12%,跌至個(gè)位數(shù),創(chuàng)下歷史新低。
在過(guò)去國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”中,地產(chǎn)央企得益于其中長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的優(yōu)勢(shì),業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較許多民營(yíng)企業(yè)要迅速。然而,隨著2013年到2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào),及整個(gè)行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期,地產(chǎn)企業(yè)告別了高增長(zhǎng),部分央企地產(chǎn)商的凈利率、ROE也出現(xiàn)了下滑。
今年上半年,樓市雖然回暖,但產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題至今都還未能很好的消化。
從內(nèi)部來(lái)看,多數(shù)涉房央企都存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的尷尬。有很多涉房央企是一個(gè)集團(tuán)內(nèi)有多個(gè)地產(chǎn)平臺(tái),而這些內(nèi)部同業(yè)平臺(tái)的資源消耗,令整體競(jìng)爭(zhēng)力下降。中糧系、中建系、保利系等央企,就是其典型的例子。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái),同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題來(lái)源于,一是在樓市規(guī)模化時(shí)代時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)較高的投資回報(bào)使房企有著強(qiáng)烈的欲望想在其中分得一杯羹,此時(shí)集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立多平臺(tái)卷入增量惡戰(zhàn)中已不可避免。而如今,增量時(shí)代已過(guò),原有的多平臺(tái)擴(kuò)張模式,在今天則變成了資源的閑置、重疊和浪費(fèi)。
二是由于房企規(guī)劃不同和平臺(tái)的分工不同,也可能會(huì)催生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。如在一家房企的兩個(gè)平臺(tái)中,一個(gè)平臺(tái)負(fù)責(zé)住宅,另一個(gè)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn),但事實(shí)上由于復(fù)合型的項(xiàng)目角度,各平臺(tái)之間的分工界限越來(lái)越模糊,從而導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)倪建達(dá)指出,樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,房企再延續(xù)原有的多平臺(tái)規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi),央企房地產(chǎn)板塊重組已勢(shì)在必行。
“央企的利潤(rùn)下滑顯然是國(guó)資委不愿看到的,在行業(yè)新的發(fā)展周期下,房地產(chǎn)企業(yè)的生意模式、經(jīng)營(yíng)管理也確實(shí)需要改變。”一名央企內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
千億房企俱樂(lè)部暢想
在央企地產(chǎn)商紛紛出手重組前,去年“千億軍團(tuán)”房企已擴(kuò)容至7家。而今年,在幾家涉房央企的合并重組之后,千億房企之間的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手又將增加幾家。
而這些千億“巨無(wú)霸”的誕生,意味著將為房地產(chǎn)行業(yè)中,各企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)再加多幾個(gè)重磅砝碼,行業(yè)格局將重新洗牌。
行業(yè)老大地位的爭(zhēng)奪亦是如此激烈。綠地去年銷(xiāo)售超越萬(wàn)科之后,今年5月份萬(wàn)科拋出了萬(wàn)億市值計(jì)劃,恒大則謀求多元化上市平臺(tái)的搭建,萬(wàn)達(dá)在影視、文化、體育產(chǎn)業(yè)上進(jìn)軍世界。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體,也成為房企爭(zhēng)奪行業(yè)老大地位的重要對(duì)手。
對(duì)此,張宏偉還指出,如今中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%,房地產(chǎn)行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì),此時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征,“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸”型的房企。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為,強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)趨勢(shì)越發(fā)明顯。“比如恒大和碧桂園。表面上看他們的項(xiàng)目大多布局在市場(chǎng)不樂(lè)觀的三四線城市,但只要市場(chǎng)有他們的地方,其他企業(yè)的生存狀況都不會(huì)太好。”
在這種趨勢(shì)之下,2014年房企“千億軍團(tuán)”的龍頭房卻保持了增長(zhǎng)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2014年銷(xiāo)售突破千億的企業(yè)為7家,分別為萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬(wàn)達(dá)。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)亦證明,樓市雖然低迷,市場(chǎng)集中度卻在進(jìn)一步提高。2014年房地產(chǎn)企業(yè)集中度繼續(xù)大幅提升,TOP10企業(yè)從13.72%上升至17.19%,增加了3.47個(gè)百分點(diǎn);TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個(gè)百分點(diǎn)和5.42個(gè)百分點(diǎn),提升幅度加大。
譚華杰說(shuō),未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將成為“大象之間的游戲”。根據(jù)對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及新增人口等的假設(shè),結(jié)合近兩年數(shù)十家百億以上房企進(jìn)行分析,中指院預(yù)計(jì),2015年有7家銷(xiāo)售千億以上房企,其中會(huì)有兩家2000億級(jí)房企、9家500億-1000億房企;到2020年將有6家2000億級(jí)房企、13家1000億-2000億房企、17家500億-1000億房企。
在重組、兼并、合作的趨勢(shì)之下,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不足為鑒。譚華杰認(rèn)為,未來(lái)超大型房企在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率的提升,將會(huì)超過(guò)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的極限。
平臺(tái)化: 地產(chǎn)商的進(jìn)化史
隨著寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨,過(guò)去十多年以住宅開(kāi)發(fā)商為主的行業(yè)格局,將一去不復(fù)返。
以萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)等為代表的傳統(tǒng)大型房企在近幾年來(lái)已經(jīng)迅速做出調(diào)整,進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、社區(qū)O2O等多樣化的領(lǐng)域,搭建多元化產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。
央企地產(chǎn)商亦不例外。以重組中的招商為例,新的“招商蛇口”將不再是一家地產(chǎn)公司,而是一個(gè)“產(chǎn)融城一體化”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、城市運(yùn)營(yíng)商的概念,A股上市公司中與之接近的,是 華夏幸福。
重組完成后,招商局集團(tuán)要求該平臺(tái)構(gòu)建“招商系”生態(tài)圈:以客戶需求為核心,建立與招商局集團(tuán)內(nèi)各資源之間的聯(lián)系,為包括銀行、基金、證券、物流等帶來(lái)更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
接近招商地產(chǎn)的人士表示,新平臺(tái)將成為“大招商,大協(xié)同”戰(zhàn)略的實(shí)施者。橫跨實(shí)業(yè)和金融兩大領(lǐng)域的招商局集團(tuán),近年來(lái)大力推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合,通過(guò)資本和產(chǎn)業(yè)的有效互動(dòng)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。在招商局集團(tuán)大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)協(xié)同、創(chuàng)新發(fā)展”戰(zhàn)略的支持下,新平臺(tái)與兄弟企業(yè)積極協(xié)同。
維持增長(zhǎng),是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)這幾年最核心的議題;平臺(tái)化,是房企尋找新的利潤(rùn)來(lái)源、盤(pán)活存量資源的手段。萬(wàn)達(dá)、恒大、花樣年發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)決策迅速的強(qiáng)項(xiàng),快速占領(lǐng)地產(chǎn)相關(guān)或非地產(chǎn)相關(guān)的“多元化”領(lǐng)域,從中尋找增長(zhǎng)極;央企地產(chǎn)商則從集團(tuán)、母公司手里找資源,進(jìn)行大規(guī)模的整合。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出,平臺(tái)化意味著,資本和產(chǎn)業(yè)有效互動(dòng)、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。一方面,未來(lái)大城市核心區(qū)域的新房開(kāi)發(fā)、存量房運(yùn)營(yíng),將越來(lái)越強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的金融模式、資本與房企深度融合,比如REITs、險(xiǎn)資和私募等機(jī)構(gòu)投資者參股、控股房企;另一方面,園區(qū)或商業(yè)辦公需地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和金融支持。
反過(guò)來(lái),城市和園區(qū)客戶,也是地產(chǎn)和金融的客戶,包括物業(yè)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)、小微信貸、個(gè)人理財(cái)、消費(fèi)金融和互聯(lián)網(wǎng)金融等。
看起來(lái)很符合萬(wàn)科對(duì)于平臺(tái)化的理解:從客戶+資產(chǎn)的角度去思考。“做人的生意和做資產(chǎn)的生意,是我們未來(lái)的兩條主線。”譚華杰說(shuō)。
這也是包括央企地產(chǎn)商在內(nèi)的所有地產(chǎn)商的未來(lái)。
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