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公積金新政加速樓市庫存消化
本文出處:遼寧綏四建工集團  發(fā)布時間:2015/9/4  瀏覽量:2632   收藏 | 打印 | 關閉


  8月31日,住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文,再次降低公積金貸款的門檻。文件規(guī)定,還清首套房公積金貸款,再次申請公積金貸款購買第二套房的,首付比例降至2成。該政策延續(xù)了去年“9·30”新政以來,通過“降成本、提杠桿”來鼓勵自住性、改善型住房需求的政策主旨,也延續(xù)了公積金擔當扶持樓市“主力軍”的政策選擇。

  從去年10月9日三部委發(fā)文,要求“降低貸款門檻、提高貸款額度和推進異地貸款”以來,公積金對樓市的扶持力度不斷加大。比如近一年來,相繼有100多個城市出臺了公積金新政,公積金貸款利率也數(shù)次下調。特別是“3·30”新政將首套房公積金貸款首付比例降至2成,二套(還清首套)比例降至3成。

  與“3·30”新政相比,此次公積金政策調整有三個變化:一是二套房(還清首套)公積金貸款首付比例從3成降至2成;二是二套房公積金貸款不再區(qū)分普通和非普通住房了;三是北上廣深可自主決定二套房公積金貸款首付比例是否調整。另外,值得注意的是,無論是貸款利率,還是首付比例,目前公積金政策已經與2008年-2009年等同了。

  此次公積金政策大力度調整,主要目的是通過激勵改善型住房需求,實現(xiàn)三、四線城市“去庫存”。盡管全國商品房銷售面積持續(xù)回升,但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末,全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米,比2014年底增加4000萬平方米。庫存逆勢攀升的根本原因在于“供求錯配”,即重點城市樓市需求明顯回升(同比增幅在30%左右),推動全國成交面積止跌反彈,但供應和庫存卻主要集中在600多個三、四線城市。

  同時,三、四線城市常住居民首套房的擁有率較高(多數(shù)在90%),且待售庫存單套面積較大。因此,無論是降低二套房公積金首付比例,還是不再區(qū)分普通和非普通住房,都意在有針對性地加大三、四線城市樓市庫存消化力度。只有樓市庫存真正消化了,才能提振開發(fā)商“拿地”和開工的積極性,扭轉樓市“先行指標”——土地購置、開發(fā)投資和新開工持續(xù)下滑的局面。

  另一方面,在公積金利率已降至歷史低位,而幾天前再次下調商業(yè)貸款基準利率(也到了歷史低位)的情況下,站在“金九銀十”即將來臨的起點上,再次降低公積金貸款首付比例,目的也是為了夯實樓市回升的基礎。因為,盡管去年“9·30”新政以來,樓市持續(xù)三個季度回升,但進入今年下半年,回升勢頭有轉弱的跡象。

  首先是重點城市樓市成交回落趨勢明顯。7月和8月份,CREIS監(jiān)測的30個城市成交面積環(huán)比分別下降2.21%和6%。其中,“領頭羊”一線城市分別下降1.91%和15%,而重點城市的供應也在8月份下滑了7%。其次,庫存在今年5月份首次下降(比4月減少15萬平方米)后,連續(xù)兩個月回升,7月份更是增加了521萬平方米。最后,資金面有趨緊預期。進入下半年,銀行房貸額度開始緊張,首套房貸利率優(yōu)惠也開始減少。再加上,近期 人民幣 貶值疊加資本外流預期,資金面緊張對樓市的影響開始顯現(xiàn),市場對“金九銀十”的預期也開始謹慎起來。

  除了“去庫存”和夯實樓市回升基礎外,此次公積金政策調整,也在于全面落實“分類調控、因城施策”,糾偏政策“一刀切”的負面影響。去年“9·30”新政以來,松綁二套房貸認定標準、降低二套房貸首付比例,以及營業(yè)稅免征期“5改2”,是包括深圳、上海在內的一線城市樓市快速走向火熱、投資需求泛起的主要原因。因此,此次政策調整,第一次在公積金上提出差別對待,政策糾偏意味濃厚。

  而且,包括上海、廣州、廈門、南京在內的重點城市,由于樓市持續(xù)回升,以及前幾次公積金新政的實施,公積金可貸額度受到嚴重沖擊。目前,這些城市已經出現(xiàn)了公積金“無錢可貸”和“排隊等貸”的局面。為了解決“額度荒”的問題,近期廣州和南京已經開始啟動“公轉商貸款貼息”模式,即由商業(yè)銀行向市民發(fā)放執(zhí)行公積金利率的貸款,公積金貸款與商業(yè)貸款之間的利息差額,由公積金中心向銀行支付。

  同時,重點城市公積金貸款額度也有限制,比如北京和上海家庭最高貸款額度均為120萬元,廣州和深圳分別為80萬元和90萬元。在近期房價持續(xù)回升的背景下,二套房公積金貸款首付20%的政策基本無望在這些城市“落地”。由此,此次公積金新政完全是針對二線和三、四線城市的出臺的。而且,多數(shù)二線城市和三、四線城市,由于房屋總價低,公積金貸款上限能夠覆蓋單套房總價。再加上,這些城市公積金貸款買房的比例也比較高,此次政策調整也有較好的針對性。

  包括此次三部委發(fā)布公積金“新政”,再結合近期“限外”政策全面松綁,全國性的樓市政策告別了“3·30”新政以來的“空窗期”。新一輪政策扶持,是在宏觀經濟前瞻性指標(如PMI)走弱、全球資本市場震蕩、人民幣貶值和資本外流預期、大宗商品價格暴跌等等沖擊下,以及我國“穩(wěn)增長”基礎仍需夯實的背景下來發(fā)布和實施的,具有實時性、合理性和較強的針對性,有助于發(fā)揮內需在“穩(wěn)增長”中的積極作用。

 

 

 

 
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