今年11月以來,中央決策層連續(xù)提及要消化房地產(chǎn)庫(kù)存,那么,作為前鋒力量,這些房企生存狀態(tài)如何呢?一份來自標(biāo)準(zhǔn)排名研究院榜單顯示,部分房企面臨著增長(zhǎng)放緩的營(yíng)收困境、巨大的庫(kù)存壓力和高企的負(fù)債率。
據(jù)了解,這份榜單以存貨增長(zhǎng)、去庫(kù)存壓力、現(xiàn)金流惡化情況和資產(chǎn)負(fù)債率等四項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)選依據(jù),篩選出當(dāng)期最差的20家房地產(chǎn)公司,提示風(fēng)險(xiǎn)。
營(yíng)收情況分化嚴(yán)重:大房企吃肉、小房企連湯都喝不上
按照標(biāo)準(zhǔn)排名研究院統(tǒng)計(jì),今年前3季度,118家房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為4985億元,比去年同期增加了480億元,增長(zhǎng)10.6%。但營(yíng)收下降公司多達(dá)60家,多于營(yíng)收上升的房企數(shù)量,甚至其中還有首開、華僑城等百億級(jí)房企。
今年以來央行的連續(xù)降息,直接降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)壓力,對(duì)樓市起到一定的刺激作用,帶動(dòng)成交量的活躍。
很多大型房企的銷售情況比2014年增長(zhǎng)明顯,如在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)榜連續(xù)蟬聯(lián)榜首的泰禾地產(chǎn),今年的營(yíng)收是65億元,而去年同期只有35億元,同比增長(zhǎng)86%,全年有望倍增。其他如萬科營(yíng)收增長(zhǎng)26%,保利增長(zhǎng)21%,華夏幸福增長(zhǎng)40%。
大房企吃肉,很多小房企則未必能喝上湯。榮安地產(chǎn)營(yíng)收從去年的33億元降至今年3.6億元;天保基建從13.9億元降至4.4億地;格力地產(chǎn)則從14.3億元降至4.5億元。
2.5萬億存貨背后:大房企謹(jǐn)慎、中小房企激進(jìn)
截止9月末,A股118家房地產(chǎn)上市公司(剔除3季度存貨及營(yíng)業(yè)收入少于1億元的公司),存貨合計(jì)為2.53萬億元,與去年同期相比增長(zhǎng)10.5%。房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存壓力整體上并未得到明顯緩解,雖然行業(yè)的大型開發(fā)商對(duì)于完成全年的目標(biāo)信心十足,但很多中小型房地產(chǎn)公司卻是度日如年。
從2015年三季度地產(chǎn)公司存貨壓力榜上可以看到,很多地方的二三線地產(chǎn)公司在行業(yè)逆市中紛紛加大存貨儲(chǔ)備,如上海市北高新,存貨增長(zhǎng)345%;重慶廣宇發(fā)展,增長(zhǎng)147%。
反觀大型房企,存貨處于謹(jǐn)慎增長(zhǎng),萬科存貨增長(zhǎng)0.04%,保利增長(zhǎng)4.39%,招商增長(zhǎng)27.39%,金地則下降9.84%。
去庫(kù)存壓力:萬科只需2年,榮安地產(chǎn)卻要15年
對(duì)于地產(chǎn)公司來說,庫(kù)存量多少并不可怕,關(guān)鍵的是是否有能力賣出去。
市場(chǎng)上最大的地產(chǎn)公司萬科手里有3500億元存貨,貨值巨大。但按照萬科現(xiàn)在年銷2000億元的水平對(duì)比,2年時(shí)間萬科基本就可以消化掉手里的存貨。
而對(duì)于榮安地產(chǎn),該公司有50億元的存貨,如果以2014年銷售33億元的水平衡量,基本上一年半就能消化掉存貨,但其今年的營(yíng)收驟降至3.6億元,如果按此水平去庫(kù)存,時(shí)間周期延長(zhǎng)了10倍。
在標(biāo)準(zhǔn)排名的去庫(kù)存壓力榜中,榮安地產(chǎn)就排名第1。而所有上榜企業(yè)基本共性都是營(yíng)收大幅下降,而存貨卻在增長(zhǎng)。
房企現(xiàn)金流總體回歸正常,萬科意外成最差
今年3季度,118家房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流凈額合計(jì)為7.6億元。與去年同期現(xiàn)金流-1270億元相比,出現(xiàn)了正流入,一正一負(fù)間差距在千億元以上。
在所有房企都回籠資金的時(shí)候,萬科卻成為當(dāng)季現(xiàn)金流最差的房企。該公司2014年3季的現(xiàn)金流凈額為172億元,2015年3季度為-46.8億元,兩者差額為-218.8億元。成為當(dāng)期現(xiàn)金流惡化榜榜首。
萬科一直保持謹(jǐn)慎拿地態(tài)度,現(xiàn)金流狀況良好,今年初萬科手中就握有幾百億存款,加上發(fā)債資金,當(dāng)萬科喊出百億回購(gòu)股票之時(shí)也是底氣十足。而彼時(shí),其他房企的日子都很緊張,現(xiàn)金流很多在負(fù)十億至負(fù)百億間。
而現(xiàn)在,當(dāng)大多數(shù)房企加緊回籠資金去庫(kù)存的時(shí)候,已超前完成去庫(kù)存任務(wù)的萬科開始在土地市場(chǎng)變得更加積極。
房企平均負(fù)債率76.5%,珠江控股已資不抵債
118家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%,超過平均負(fù)債率水平的房企雖然只有40家,但大中型房企居多,甚至萬科(78.78%)、保利(77.8%)也在其中。長(zhǎng)期以來,珠江控股的資產(chǎn)負(fù)債率都是全行業(yè)榜首,每次評(píng)選其距離資不抵債總是越來越近。而現(xiàn)在一切擔(dān)心都是多余的,108.27%——珠江控股的資產(chǎn)負(fù)債率終于破百。
在負(fù)債率排名前10的房企中,除珠江控股外,還包括魯商置業(yè)(92.89%)、云南城投(88.52%)、陽(yáng)光城(87.41%)、華夏幸福(86.82%)、泛海控股(86.19%)以及泰禾集團(tuán)(85.92%)等眾多知名房企。
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