長期以來，我們對高房價漸習以為常，而忽視了其顯而易見的危害。房價被認為可漲不可跌，居民住房負擔過重，產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)“房地產(chǎn)化”。深化住房改革，應以降低居民住房負擔、平抑普通商品住房價格為基本方向。通過多方讓利，實現(xiàn)住房市場與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
一、住房市場對經(jīng)濟增長的推動作用已經(jīng)見頂過去十多年來，住房市場的空前繁榮極大地推動了中國經(jīng)濟的增長。從經(jīng)濟結構看，中國近十年來經(jīng)濟增長主要靠固定資產(chǎn)投資拉動，而住房投資則正是構成固定資產(chǎn)投資的主要部分。2014年以來，住房市場對宏觀經(jīng)濟增長的推動作用已經(jīng)出現(xiàn)見頂跡象。住房市場的各項重要指標增速均顯著下滑，進而拖累了宏觀經(jīng)濟的增速。首先是開發(fā)投資增速下挫，使得作為經(jīng)濟增長三駕馬車之首的投資增速放緩。2015年11月，中國商品住宅開發(fā)投資額累計為59069億元，同比增長0.7%，正向零增長甚至負增長逼近。其次新開工面積負增長，住房建筑產(chǎn)業(yè)對勞動力的吸納已經(jīng)顯著下降。2015年11月，中國商品住宅累計新開工面積為97077萬平方米，同比下降15.3%。此外，土地市場總體低迷，使得地方政府財力縮水。2015年11月，中國房地產(chǎn)開發(fā)累計土地購置面積為19894萬平方米，同比下降33.1%。
二、住房負擔過重是我國產(chǎn)業(yè)轉型困難的重要原因一方面，住房市場對經(jīng)濟增長的推動作用已經(jīng)見頂;另一方面，高房價使得經(jīng)濟結構出現(xiàn)深度的“房地產(chǎn)化”，具體表現(xiàn)為居民消費乏力、政府投資獨大、企業(yè)普遍“涉房”，產(chǎn)業(yè)轉型升級困難重重。
從需求側看，高房價使城鎮(zhèn)居民家庭負擔過重，消費增長乏力，房地產(chǎn)經(jīng)濟有淪為“房奴經(jīng)濟”的隱憂。在微觀層面，居民家庭好不容易擁有了住房所有權，卻一不小心成為“房奴”，下半輩子將為銀行、政府與開發(fā)商打工。高額的按揭本息使得“房奴”們緊縮消費、不敢失業(yè)，消費水平與幸福指數(shù)雙下降。在宏觀層面，購房者實際可支配收入較低，也使得社會經(jīng)濟內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉型升級乏力。
從供給側看，高房價決定了政府投資必須在經(jīng)濟增長中起主導作用。在土地由政府獨家出讓的條件下，政府是高房價的主要受益者。政府通過高房價集中的這部分社會財富，必須通過政府投資的方式再花出去，才能維持國民經(jīng)濟運行的宏觀平衡。這使得政府投資在經(jīng)濟增長中的作用不可替代。在公共基礎設施水平較低的條件下，政府投資能夠顯著提高經(jīng)濟效率，推動經(jīng)濟增長。但隨著公共基礎設施水平的不斷提高，政府投資的經(jīng)濟效率也不斷遞減，低效浪費現(xiàn)象凸顯。這需要進一步優(yōu)化經(jīng)濟結構，降低政府投資比例。
三、住房政策應實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標住房市場發(fā)展應與轉變經(jīng)濟增長方式相結合，通過適度藏富于民，實現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要創(chuàng)新住房政策導向，由過去強調(diào)住房市場的經(jīng)濟支柱作用，轉向適度強調(diào)住房民生導向。不斷采取措施，平抑普通商品住房價格，降低居民家庭的實際住房負擔。
一是降低購房家庭還款負擔，使“房奴”翻身為“房主”。當前階段，應通過政府與銀行共同讓利，降低居民家庭購房金融負擔，使“房奴”解放出來，實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民的雙重目標。具體措施包括：出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時，解決不同資產(chǎn)狀況家庭的稅負不公問題;對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼;提高公積金覆蓋面，降低公積金貸款利率;進一步支持與鼓勵商業(yè)性金融機構提供低息購房貸款。
二是加快農(nóng)村集體建設用地入市探索，彌補城市住房用地供應不足。當前的住房高庫存只是一種相對過剩，并非城鎮(zhèn)居民住房已經(jīng)接近絕對飽和水平。城鎮(zhèn)居民中，需要改善住房條件的家庭仍然很多，并且外圍還有大量農(nóng)民工期望城市擁有住房。但面對高昂的城市房價，他們只能望而卻步，或繼續(xù)蝸居，或返鄉(xiāng)建房。這需要加快農(nóng)村集體建設用地入市探索，打破城市土地供應壟斷，擴大住房用地供應。
三是增加熱點區(qū)域普通商品住房供應，抑制針對普通商品住房的投機。在政府無法對城市 “夾心層”提供充分住房保障的條件下，普通商品住房實際上具有一定的保障房性質(zhì)。對于一些房價畸高、住房供求矛盾突出的熱點城市，應采取措施加大普通商品住房供應，降低普通商品住房供應成本。在平抑房價的同時，提高居民住房水平。
四是減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。當前普通商品住房的高交易稅費政策既未能有效防范住房投機，又增加了普通購房者的負擔，降低了市場效率。通過降低普通商品住房交易稅費，以促進居民家庭自由遷徙，支持居民換購住房改善居住條件。具體措施包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取;取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅;取消自唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅;對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼。
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