一天誕生三個(gè)“地王”,即便是在大上海,這種現(xiàn)象也并不多見。因此,有市場(chǎng)人士擔(dān)心這是否會(huì)刺激監(jiān)管層出臺(tái)更多更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
昨日(5月11日),上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權(quán)拍賣會(huì)。經(jīng)歷了4月的空檔期,此次推出的四幅地塊吸引到了碧桂園、金地、融創(chuàng)等幾十家房企競(jìng)相搶購。最終,奉賢區(qū)和松江區(qū)共計(jì)三幅純宅地成交溢價(jià)均超過100%,且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價(jià)格。
一天誕生三個(gè)“地王”,即便是在大上海,這種現(xiàn)象也并不多見。因此,有市場(chǎng)人士擔(dān)心這是否會(huì)刺激監(jiān)管層出臺(tái)更多更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。對(duì)此,有分析人士指出,上海地價(jià)走高有該市“十三五”規(guī)劃限制供地的客觀因素。此外,“3· 25新政”效果目前仍在觀察期,估計(jì)短期內(nèi)不會(huì)有更緊的調(diào)控政策出臺(tái)。
值得一提的是,近期部分二線城市也先后拍出多塊“地王”。
地價(jià)超過當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房價(jià)格
在當(dāng)天上午的競(jìng)拍中,奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊有24家房企參與競(jìng)拍,但最終被象嶼聯(lián)合體以21.5億元的總價(jià)拿下,溢價(jià)率為126.25%,樓面價(jià)達(dá)22625元/平方米。這也是奉賢區(qū)南橋新城新“地王”,此前南橋最貴的一幅宅地,是去年12月由中鐵集團(tuán)取得的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01-13區(qū)域地塊,總價(jià)38億元,樓板價(jià)19179元/平方米。
而到了下午,松江區(qū)泗涇的兩塊地成為整場(chǎng)拍賣會(huì)爭奪最激烈的目標(biāo)。
其中,松江區(qū)泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力地產(chǎn)以19.65億元的總價(jià)競(jìng)得,溢價(jià)率達(dá)109.04%,樓面價(jià)達(dá)37674元/平方米,成為該區(qū)域“地王”。但不到半個(gè)小時(shí)后,該區(qū)域“地王”再次易主,融創(chuàng)以30.05億元競(jìng)得SJSB0003單元12-01地塊,溢價(jià)率為111.62%,樓面價(jià)達(dá)38291.33元/平方米。
一天三個(gè)“地王”,即使在上海這樣的一線城市,這樣的現(xiàn)象也是很罕見的。對(duì)此,上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,這跟上海的“十三五”規(guī)劃有關(guān)。根據(jù)規(guī)劃要求,到2020年,上海要守住3185平方公里的建設(shè)用地紅線。而2014年底,全市建設(shè)用地規(guī)模已突破3100平方公里,十分接近政策“天花板”。
上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅也表示,上海用地不夠,供求不平衡,土地價(jià)格難免上升。
他進(jìn)一步指出,“雖然上海劃定了2500萬的人口紅線,但作為一線大城市,估計(jì)今后人口還是會(huì)呈現(xiàn)流入狀態(tài)的。”
值得一提的是,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),泗涇地塊周邊萬業(yè)夢(mèng)立方在售,精裝修均價(jià)為3萬元/平方米。萬業(yè)名苑4月以來的成交均價(jià)約2.6萬元/平方米。也就是說,松江區(qū)這兩幅地塊的樓面價(jià)已經(jīng)反超該區(qū)域目前在售樓盤的市場(chǎng)價(jià),通俗點(diǎn)兒說就是“面粉比面包貴”。
“3·25新政”效果打問號(hào)
值得注意的是,“3·25新政”實(shí)施之后,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)此前已經(jīng)出現(xiàn)“降溫”跡象。
根據(jù)上海鏈家研究咨詢部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),4月上海新房成交量大幅下滑達(dá)5成以上,為去年“3·30新政”以來的第二低位,僅高于今年2月春節(jié)期間的成交量。成交價(jià)格較上月繼續(xù)下滑,跌破3.3萬元/平方米,為近7個(gè)月新低。
然而,昨日新政之后首次土地拍賣,上海便出現(xiàn)了三個(gè)“地王”,這令不少人擔(dān)憂會(huì)否刺激監(jiān)管層出臺(tái)更多更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
對(duì)此,盧文曦直言,土地價(jià)格終究會(huì)反映在房價(jià)上,“3·25新政”效果恐怕要打折扣了。開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)入市,至少在心理預(yù)期上抬高了房價(jià)。
不過,盧文曦同時(shí)表示,“3·25新政”剛出臺(tái)還不到兩個(gè)月,仍處于觀察期,估計(jì)至少半年內(nèi),不會(huì)有更緊的政策出臺(tái)。
公開資料顯示,北京在2010年3月15日的土地拍賣中,“地王”紀(jì)錄在一天內(nèi)三度被刷新。40天之后,調(diào)控樓市的“新國十條”便出臺(tái)。一天三“地王”也被普遍認(rèn)為是招致樓市調(diào)控的重要導(dǎo)火索。
業(yè)內(nèi):后期政策難收緊
記者注意到,不僅僅是上海這樣的一線城市,二線城市近期也是“地王”頻現(xiàn)。
比如,5月5日,陽光城以19846.39元/平方米的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄,成為蕭山最新“地王”。之前的4月22日,保利子公司廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以54.26億元競(jìng)得同安區(qū)同安新城2016TP02地塊,樓面價(jià)25838.1元/平方米,溢價(jià)率149.59%,該地塊刷新了廈門土地市場(chǎng)的總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄,成為廈門雙料“地王”。
此外,蘇州4月拍賣出去的13塊土地,有12塊地價(jià)比起始價(jià)翻倍,最高溢價(jià)率為318.85%。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)專家指出,二線城市“地王”頻出,一方面與這些城市的供求關(guān)系有關(guān)——從去化周期看,蘇州、南京、杭州這幾個(gè)城市的去化周期甚至小于6個(gè)月,房價(jià)上漲的預(yù)期肯定會(huì)提高,開發(fā)商必然會(huì)搶地;另一方面,一線城市,特別是上海的限購措施相對(duì)嚴(yán)格,需求外溢明顯,在上海沒有拿到地的房企往往會(huì)退居二線城市。
克而瑞研究中心此前也發(fā)文指出,在熱點(diǎn)城市,由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好,人口導(dǎo)入能力較強(qiáng),庫存問題本來就不嚴(yán)重,因此在本輪的去庫存政策之下,部分城市成交明顯過熱,出現(xiàn)了房價(jià)過快上漲、投資泡沫累積的現(xiàn)象。
鄒毅則認(rèn)為,這些一二線城市出現(xiàn)的“地王”就是泡沫,但是泡沫什么時(shí)候破、甚至?xí)粫?huì)破則無從知曉。他指出,在目前利率下行的背景下,人們?nèi)鄙僖粋�(gè)好的投資渠道,而房地產(chǎn)是相比之下不錯(cuò)的一個(gè)投資渠道。
對(duì)于后期政策動(dòng)向,盧文曦表示,雖然“地王”頻出,但是后期政策收緊的幾率并不大。
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