隨著中國步入老齡化社會，“以房養(yǎng)老”作為市場化養(yǎng)老的重點，受到社會廣泛關(guān)注。
早在2014年，中國保監(jiān)會就發(fā)布關(guān)于開展“以房養(yǎng)老”即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢，試點期間自2014年7月1 日起至2016年6月30日止。如今兩年過去了，效果卻并不明顯。
上海保監(jiān)局副局長李峰最近透露了一組數(shù)據(jù)：截至今年5月20日，全國申請以房養(yǎng)老的共有78人59戶，最終辦理完所有流程的為47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢2人1戶。中青輿情監(jiān)測室抽樣2000條網(wǎng)民觀點統(tǒng)計，63.2%的網(wǎng)民認(rèn)為，以房養(yǎng)老“還不太適用于中國”。
“以房養(yǎng)老”模式，也即“住房反向抵押貸款”，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。
“以房養(yǎng)老”模式是從國外引進(jìn)的“舶來品”，但在中國面臨著諸多問題有待解決。
首先，“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”，一般存在如下默認(rèn)的“契約”：子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女，其中房產(chǎn)是最重要的遺留財產(chǎn)之一。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)，但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實施面臨較大阻礙。事實上，根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查，高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。
其次，“以房養(yǎng)老”的實施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續(xù)上升，雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快，但與實際需要相比差距仍較明顯。根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均每50個老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上，與老人的期望尚存在較大差距。
再次，“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步。“以房養(yǎng)老”對房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式，并非金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒。
最后是制度缺陷。以房養(yǎng)老牽涉眾多部門，但目前我國該領(lǐng)域法律法規(guī)一片空白。一是土地問題。我國法律明確規(guī)定國家或者集體享有土地所有權(quán)，城市住宅土地使用權(quán)年限為70年，對70年后相關(guān)權(quán)利的處理方法尚無明確規(guī)定，這使得投保人與受保人都無法保證自身利益。二是稅收問題。我國物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅政策未出臺，房產(chǎn)稅全國如何征收尚未明確，這些都會對“倒按揭”等產(chǎn)品的定價以及開展以房養(yǎng)老的意愿產(chǎn)生影響。三是拆遷問題。城市化進(jìn)程中的大量拆遷以及地方政府規(guī)劃的重新布局，都會引發(fā)拆遷費補(bǔ)償不足、地價下跌等問題，進(jìn)而影響到保險公司推行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的積極性。
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