重點(diǎn)城市調(diào)控收緊 資金通道變窄
房地產(chǎn)多項(xiàng)典型指標(biāo)全面回落
近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再度下滑至94.01，比6月份回落0.39點(diǎn)。造成景氣指數(shù)下滑的主要原因，是當(dāng)月房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)有所回落或漲幅放緩。
2016年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1月至6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增速大幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。
具體來看，1月至7月，房企房屋施工方面，施工面積685606萬平方米，同比增長4.8%，增速比1月至6月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工方面，開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。土地購置方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1月至6月擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。
從銷售來看，1月至7月，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1月至6月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積回落1.9個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，開發(fā)投資增速延續(xù)了自5月份以來的下滑態(tài)勢。其原因一方面是新開工、土地購置面積增速持續(xù)下滑，另一方面則是大部分三四線城市庫存依舊較高，企業(yè)投資意愿不強(qiáng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，從7月單月來看，數(shù)據(jù)全面回落，創(chuàng)年底最低值。“7月單月商品房銷售面積是1.14億平方米，其中住宅是1億平方米，全面創(chuàng)造了2016年單月最低數(shù)據(jù)。從同比看，7月成交面積同比漲幅18.7%，金額同比上漲28.5%，均低于累計(jì)前7月的漲幅。”
對于數(shù)據(jù)下滑的原因，張大偉表示，一方面是市場已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢性的回落。另一方面，則是“地王”頻出阻擋了投資熱情，“地價(jià)高漲，甚至高于房價(jià)，致使一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高，影響了新開發(fā)節(jié)奏。”
對于未來，楊科偉預(yù)計(jì)近兩個(gè)月銷售出現(xiàn)高位見頂信號，一般來說，銷售-投資傳導(dǎo)需要3至6個(gè)月的時(shí)間，將對未來開發(fā)投資產(chǎn)生一定負(fù)面影響，而下半年去庫存仍是行業(yè)首要任務(wù)。因此，接下來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會進(jìn)一步放緩，預(yù)計(jì)全年增速維持在“0”左右。
“同時(shí)，蘇州、南京、合肥三地政策的相繼收緊也影響了購房者預(yù)期。”楊科偉說。
近日，合肥、南京、蘇州紛紛釋放收緊信號。南京表示，將調(diào)整土地公開出讓的競價(jià)方式，經(jīng)營性用地公開出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房價(jià)準(zhǔn)許成本;當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件需符合“主體結(jié)構(gòu)封頂”至“現(xiàn)房銷售”等不同程度的施工進(jìn)度。
蘇州方面，明確居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%;居民家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。同時(shí)，蘇州重啟限購政策，指出非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明。
合肥方面，其貸款新政，以家庭為單位，無論在合肥市無房或有一套房，只要有2次及以上的貸款記錄，必須在全部結(jié)清貸款后才能再次申請房貸。而以家庭為單位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有貸款未結(jié)清，均不予受理房貸。
在此背景下，張大偉提醒，“地王”是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期隨后幾個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一城一策，且資金收緊信號明顯。因此，需警惕四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。
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