房地產(chǎn)多項指標回落，只是意味著房價普漲階段的結(jié)束，同時意味著樓市分化的加劇。熱門城市和熱門地段總會擇機回溫的格局并未改變。
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。在開發(fā)投資端，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再度下滑至94.01，比6月份回落0.39點。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)投資增速比1月至6月回落0.8個百分點，其中住宅投資增速大幅回落1.1個百分點。在銷售端，1月至7月，商品房銷售面積增速比1月至6月回落1.5個百分點，銷售額增速回落2.3個百分點。
多項關鍵指標回落，預示著房地產(chǎn)市場在總體上已接近頂部。在下半年，樓市很可能出現(xiàn)逐漸下行的趨勢。這背后，部分緣于一線城市和一些二線城市收緊了調(diào)控繩索，提高了樓市開發(fā)和銷售的門檻;部分緣于一些樓市火爆上漲后，市場有調(diào)整的要求。特別是“地王”頻現(xiàn)和三四線城市樓市庫存仍居高不下，抑制了企業(yè)的投資熱情。
樓市適當降溫，對宏觀面來說是一件好事。過去樓市的發(fā)展和樓價持續(xù)上漲，曾階段性地具有多贏效應：地方政府可獲得巨額土地財政收入，銀行可獲得可靠的房貸利潤，早期購房者可改善居住狀況和財務狀況。但是，這種階段性的多贏效應，正被越來越嚴重的負面效應覆蓋。一方面，房地產(chǎn)市場的過熱不止一次導致資金嚴重錯配，使其他實體經(jīng)濟得不到足夠的資金支持，加大了產(chǎn)業(yè)失衡的嚴重程度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。另一方面，住房消費和投資壓抑了居民的日常消費需求，加大了企業(yè)成本。有調(diào)查表明，房價高漲，已成制約企業(yè)發(fā)展的三大因素之一。華為深圳搬遷的傳聞，充分表明了樓市對企業(yè)造成的困擾。此外，一線和二線城市的虹吸效應，導致三四線城市“鬼城”頻出，樓房積壓嚴重，造成極大浪費，弱化了經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)能力。
正是看到了房地產(chǎn)畸形發(fā)育的風險，政策面近期明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，并堅持穩(wěn)健的貨幣政策。7月份，在適度寬松的一片預期中，M2同比增速只有10.2%，遠低于13%的年均水平，或許折射了決策層的審慎考量。這一考量不可能與房地產(chǎn)市場無關。
不過，現(xiàn)在就把房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售增速的回落，視作房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)的信號，還為時尚早。與貨幣政策的穩(wěn)健相比，對房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控，要靈活得多。因城施策是目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主調(diào)，一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場，有著涇渭分明的政策待遇。這也意味著，那些有居住和投資價值，而在本輪周期中上漲幅度不大的二線城市，政策未必會收緊，杠桿也未必會調(diào)整。此外，過去的調(diào)控史表明，對一線城市和熱門二線城市實施的限購措施越嚴格，未來的反彈也越強烈。即使現(xiàn)在遏制住了房價，但長期看未必能持續(xù)。這是地區(qū)發(fā)展差異、環(huán)境差異決定的。
因此，房地產(chǎn)多項指標回落，只是意味著房價普漲階段的結(jié)束，同時意味著樓市分化的加劇。熱門城市和熱門地段總會擇機回溫的格局并未改變。真正的改變，要等待更基礎性的環(huán)境變化。比如土地財政弱化、實體經(jīng)濟的財富效應充分顯現(xiàn)等等。顯然，這需要時間。
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