上市房企再融資的政策環(huán)境正悄然發(fā)生變化。
9日，世茂股份公告其67億非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)被證監(jiān)會(huì)否決，進(jìn)一步加劇業(yè)界對(duì)上市房企再融資全面收緊的猜測(cè)。據(jù)上證報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，以往作為房企定增標(biāo)配選項(xiàng)的“償還銀行貸款”、“補(bǔ)充流動(dòng)資金”，在近2個(gè)多月以來(lái)卻頻頻遭到證監(jiān)會(huì)詳細(xì)追問(wèn)，泰禾集團(tuán)等個(gè)別案例甚至直接被否。由此帶來(lái)的一個(gè)變化是，近期有不少房企對(duì)再融資方案做了“瘦身”——取消“償貸”、“補(bǔ)流”等項(xiàng)目，新推出的定增預(yù)案亦避免觸碰此類項(xiàng)目。
這一系列變化的背后是房企再融資審核趨嚴(yán)。“在7月底證監(jiān)會(huì)召開(kāi)的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上，已提出房企通過(guò)再融資募集的資金不允許用于拿地和償還銀行貸款等，但事實(shí)上的審核力度之大超出意料。”一位投行人士對(duì)記者感嘆。
“償貸”遭嚴(yán)查
據(jù)最新一期(2016年8月29日-2016年9月2日)的再融資反饋意見(jiàn)，證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部共對(duì)泰禾集團(tuán)、勝宏科技等6家上市公司再融資進(jìn)行了審查。其中，泰禾集團(tuán)的反饋意見(jiàn)第四條指出：“本次募集資金擬使用28億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，上述事項(xiàng)不符合相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)予以調(diào)整。”
泰禾集團(tuán)是一家從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融證券、化工、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域業(yè)務(wù)的多元化公司，其98%營(yíng)收來(lái)自房地產(chǎn)。據(jù)公司此前披露的融資方案，擬以不低于18.2元/股價(jià)格向控股股東泰禾投資等特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)5.38億股，募資不超98億元，其中大部分用于北京昌平南邵等地產(chǎn)項(xiàng)目，剩余28億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。
泰禾集團(tuán)并非個(gè)例。記者查詢了近2個(gè)月的上市房企再融資反饋意見(jiàn)發(fā)現(xiàn)，在早前一期(2016年7月25日-2016年7月29日)的再融資反饋意見(jiàn)中，發(fā)行監(jiān)管部對(duì)房企中天城投募集資金的“償貸”項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)問(wèn)詢。
中天城投的反饋意見(jiàn)顯示：“根據(jù)申請(qǐng)材料，申請(qǐng)人本次擬使用募集資金290000萬(wàn)元償還銀行貸款及其他有息負(fù)債。2015年末，申請(qǐng)人貨幣資金中116520萬(wàn)元的定期存單已質(zhì)押，流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收款項(xiàng)金額為1110396萬(wàn)元。申請(qǐng)人前次募集資金298000萬(wàn)元于2015年12月31日到位，并全部用于償還銀行貸款及有息負(fù)債。”由此，證監(jiān)會(huì)要求申請(qǐng)人提供本次償還有息負(fù)債的明細(xì)(借款主體、金額、借款期間及用途等);同時(shí)，結(jié)合前述定期存單質(zhì)押的業(yè)務(wù)性質(zhì)、前次募集資金償還銀行貸款及有息負(fù)債等情況，對(duì)比本次發(fā)行完成后扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率水平、有息負(fù)債水平與同行業(yè)可比上市公司平均水平，說(shuō)明償還銀行貸款及有息負(fù)債金額是否與實(shí)際需求相符。監(jiān)管層的言下之意是，在現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況下，公司本次募資“償貸”是否真的有必要?
“監(jiān)管的最新精神是嚴(yán)控募資使用，在7月底證監(jiān)會(huì)召開(kāi)的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上，已提出房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資募集的資金不允許用于拿地和償還銀行貸款等。”一位投行人士對(duì)記者表示。
房企“隨機(jī)應(yīng)變”
“只是沒(méi)料到這次審查力度如此之大，我們做的幾個(gè)項(xiàng)目都取消了償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金。”上述投行人士如此感嘆。
梳理近2個(gè)月地產(chǎn)定增預(yù)案、審核與反饋情況以及修訂后的方案發(fā)現(xiàn)，此前上市房企再融資時(shí)，“償貸”、“補(bǔ)流”幾乎是必選項(xiàng)，但隨著審核趨嚴(yán)，這類情況在新推出的定增預(yù)案中已鮮有蹤跡，而不少正欲闖關(guān)的方案則根據(jù)監(jiān)管最新精神進(jìn)行了“瘦身”。
上述被證監(jiān)會(huì)重點(diǎn)問(wèn)詢的中天城投在7月27日收到證監(jiān)會(huì)出具的反饋意見(jiàn)后，公司隨即對(duì)方案進(jìn)行了調(diào)整，將募集資金總額由原先的127億元調(diào)減為98億元，募集資金用途取消了監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注的“償還銀行貸款及其他有息負(fù)債”。
類似的案例還有中洲控股。公司于8月初拋出修訂后的定增方案，將募資總額從原先的55億元下調(diào)至約35億元，募資金額縮水約36%，核心變化是剔除了15億元的償還金融機(jī)構(gòu)借款項(xiàng)目。
注意到，近期的上市房企再融資方案均避免觸及監(jiān)管紅線。如魯商置業(yè)8月24日晚間披露定增預(yù)案，公司擬以不低于4.77元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)4.19億股，募集資金總額不超20億元，用于兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。同樣，上周拋出70億定增方案的陽(yáng)光城，在募集資金的投向上也未包含償還銀行貸款或者補(bǔ)充流動(dòng)資金。
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