土地市場(chǎng)的狂熱給了外界這樣的一種觀感：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)蒸蒸日上的產(chǎn)業(yè)。大型房企亮眼的業(yè)績(jī)又加強(qiáng)了公眾的這種印象，畢竟今年上半年，不止一家房企賣(mài)房就超過(guò)千億。
但被忽略的是，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在快速提高，寡頭時(shí)代來(lái)臨，上半年僅萬(wàn)科一家的市場(chǎng)占有率便升至3.9%;發(fā)生在大型房企之間的合作變得更加頻密，如今區(qū)域最高價(jià)地塊的締造者，有不少正是手握大量資金、操盤(pán)能力過(guò)人的房企聯(lián)合體。
更加被忽略的是，中小型房企目前的生存境況。隨著拿地的難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，留給這些房企的生存空間已經(jīng)十分狹窄。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查顯示，不少中小型房企開(kāi)始尋求新的發(fā)展模式，但并不是所有公司都有 格力地產(chǎn) 那樣的好資源。無(wú)論是被動(dòng)的并購(gòu)、還是主動(dòng)的轉(zhuǎn)型，或許將使這些陷入發(fā)展困境的房企，步入新的發(fā)展軌道。而那些無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代的，將會(huì)被淘汰。
大象們的游戲
萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰曾形容，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將越來(lái)越像是大象之間的游戲。投射到現(xiàn)實(shí)，就是熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊頻出、龍頭房企抱團(tuán)取暖，成為了2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫(xiě)照。
中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的區(qū)域最高價(jià)地塊達(dá)到了150宗。單宗地超過(guò)100億的總價(jià)地王達(dá)到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地;超過(guò)50億的有24宗，超過(guò)30億的有77宗。
高價(jià)地塊的“角逐戰(zhàn)”中，頻現(xiàn)國(guó)企和央企的身影。貨幣寬松政策的宏觀背景，令央企的融資成本更低，也給了他們拿下區(qū)域最高價(jià)地塊的底氣。中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過(guò)15億元的105宗高價(jià)地塊中有52宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%，國(guó)企拿下了過(guò)半的區(qū)域最高價(jià)地塊。
相比前幾輪地王潮，這一輪資金更為龐大，動(dòng)輒百億，因此，更多的高價(jià)地塊捕獲者選擇了攜手合作。 金地集團(tuán) 不久前在上海拿下88億總價(jià)地王，就要引進(jìn)一家合作伙伴。據(jù)接近金地的人士透露，不是龍湖就是招商。“現(xiàn)在只要你拿下了一塊地，就有人找上門(mén)來(lái)合作。”這位人士補(bǔ)充。
保利和碧桂園這兩家“千億房企俱樂(lè)部”的房企，今年在佛山也已經(jīng)共同開(kāi)發(fā)了兩個(gè)樓盤(pán);而碧桂園合作的對(duì)象也不僅僅保利一家，此前碧桂園與萬(wàn)達(dá)簽約將在汕尾碧桂園的商業(yè)地塊上聯(lián)合開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，將這個(gè)項(xiàng)目打造為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等功能于一體的地標(biāo)性商業(yè)綜合體。
大型房企的合作也不僅僅局限在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。5月份，恒大和招商局集團(tuán)就簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將開(kāi)展多產(chǎn)業(yè)的全面合作，地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康及文化旅游等產(chǎn)業(yè)將是雙方戰(zhàn)略合作的重點(diǎn)領(lǐng)域。在地產(chǎn)領(lǐng)域，雙方將在住宅、城市綜合體、綠色建筑等方面加強(qiáng)緊密合作。
但對(duì)于大部分中小型房企來(lái)說(shuō)，情況就不那么樂(lè)觀。沒(méi)有充足的資金，他們?cè)缭绲乇粩r在了買(mǎi)地的大門(mén)之外。有一家深圳本地的小房企負(fù)責(zé)人告訴記者，地價(jià)過(guò)高、融資成本也不具有優(yōu)勢(shì)，通過(guò)招拍掛拿地已經(jīng)是不可能的事，目前只能夠通過(guò)部分舊改的項(xiàng)目在夾縫中求生存。
轉(zhuǎn)型，或者消失
中原首席分析師張大偉認(rèn)為，目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。他指出，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
不少中小型房企早已開(kāi)始思考這個(gè)問(wèn)題。實(shí)際上，在轉(zhuǎn)型路上起步較早的花樣年，如今已經(jīng)成為了社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的佼佼者。其旗下現(xiàn)已有花樣年、彩生活和美易家三大上市平臺(tái)，并已經(jīng)將萬(wàn)達(dá)物業(yè)收入囊中。
花樣年提供的資料顯示，加上此次收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)物業(yè)6400萬(wàn)平米估算，花樣年旗下社區(qū)物業(yè)管理規(guī)模將突破4.3億平方米，成為全球物管面積最大的公司。
而原本以高端房地產(chǎn)為主業(yè)的 華麗家族 轉(zhuǎn)型的模式則更為新奇，已經(jīng)完全跳出了房地產(chǎn)界既有的發(fā)展路線。據(jù)華麗家族方面透露，公司將在存量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后退出房地產(chǎn)，未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略將是以科技投資為發(fā)展方向，目前在金融、 機(jī)器人 、石墨烯、臨近空間飛行器等領(lǐng)域均有所布局。
銀河證券機(jī)械軍工行業(yè)首席分析師王華君、陳顯帆指出，華麗家族目前是“科技+金融”雙驅(qū)動(dòng)，是“中國(guó)制造 2025”優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
但也有業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖就認(rèn)為，華麗家族轉(zhuǎn)型的幾個(gè)領(lǐng)域?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是最難成功的，“越靠近房地產(chǎn)周邊的領(lǐng)域轉(zhuǎn)型就越容易，反之風(fēng)險(xiǎn)越高。”
另一些小房企已陷入虧損境地。 綠景控股 (000502)半年報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入803.44萬(wàn)元，同比下降35.62%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-2318.42萬(wàn)元，同比下降330.62%。
綠景控股也正在轉(zhuǎn)型的路上馳騁。綠景方面表示，公司正在進(jìn)行非公開(kāi)發(fā)行股票募集現(xiàn)金轉(zhuǎn)型醫(yī)療服務(wù)行業(yè)。這項(xiàng)計(jì)劃始于去年9月。去年綠景拋出非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案，定增募集資金100.54億元，用于7個(gè)醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
也有不少中小型房企選擇被收購(gòu)。最受關(guān)注的是，被恒大控股的 嘉凱城 以及舉牌的 廊坊發(fā)展 。此外，融創(chuàng)中國(guó)也發(fā)起多項(xiàng)大標(biāo)的收購(gòu)案，擬收購(gòu)多家中小房企。
從嘉凱城的半年報(bào)來(lái)看，若不是被恒大收購(gòu)，公司未來(lái)前景黯淡。嘉凱城8月19日晚間披露半年報(bào)顯示，1至6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.42億元，同比增長(zhǎng)1.41%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損9.52億元，基本每股收益-0.53元。
截至8月24日，Wind數(shù)據(jù)顯示，75家已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的房地產(chǎn)上市公司中，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約41%。其中，46家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，24家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比下降，上市房企業(yè)績(jī)分化明顯。
這意味著，即使在火熱的上半年，也有房企沒(méi)有賺到錢(qián)，它們大多是中小房企。張大偉預(yù)測(cè)，“將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈。”
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