在貨幣寬松和市場(chǎng)整體去化加速的一路高歌中，2016年上半年，品牌房企迎來了豐收。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心針對(duì)135家上市房企半年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年上半年的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為5695.3億元人民幣，相比2015年同期的4118.4億元漲幅達(dá)到37.11%。
不過，增收不增利的情況正在加劇。數(shù)據(jù)里有了昭示：從平均利潤(rùn)率看，剔除部分停牌企業(yè)等因素，其余120家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。當(dāng)中，19家房企凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)。
中小房企生存空間正被擠壓，已經(jīng)不是新鮮的事情。過去，代表地產(chǎn)行業(yè)大哥地位的萬科，早已預(yù)言過地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代的到來：利潤(rùn)降低、增速變慢、行業(yè)集中度上升。
在新的環(huán)境下，各路資本比過去更加集中，并以更加猛烈的方式加速進(jìn)場(chǎng)，引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的吸金風(fēng)潮。
競(jìng)爭(zhēng)在加劇，選擇擺在眼前：要么自我強(qiáng)大，要么被別人踐踏。
千億軍團(tuán)變陣，調(diào)高全年目標(biāo)
2016年剛過半，恒大已經(jīng)正式宣布向3000億元的銷售規(guī)模發(fā)起沖擊。這一數(shù)值是其歷史發(fā)展的最高點(diǎn)，較原先的2000億元上調(diào)50%。一旦完成，千億級(jí)房企的“座次”有望進(jìn)一步清晰。
恒大董事局副主席夏海鈞對(duì)業(yè)績(jī)的完成信心滿滿，在日前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上他表示，“今年做到3000億元規(guī)模，完全沒有問題，甚至還將超額完成，因?yàn)橛型恋貎?chǔ)備做支撐，未來幾年仍能保持這樣的水平”。
上調(diào)銷售目標(biāo)的不僅僅只是恒大。千億房企中碧桂園將原先1680億元的銷售目標(biāo)提升至2200億元。
而接近千億的，并不隱藏對(duì)千億的渴望。1100億元，是融創(chuàng)中國(guó)近日宣布的新的全年銷售目標(biāo)。華潤(rùn)置地亦將其銷售目標(biāo)上調(diào)至1056億元。
不甘示弱的還有目前處在第二梯隊(duì)的開發(fā)商。龍湖地產(chǎn)的上調(diào)幅度達(dá)到21%，2016年銷售目標(biāo)直奔750億元。 新城控股 的上調(diào)幅度達(dá)到30%，由原先的400億元變?yōu)?20億元。旭輝控股的上調(diào)達(dá)20%，由原先的365億元升至438億元。
對(duì)于大部分房企而言，顯然并不會(huì)為接下來的銷售金額擔(dān)心。比如新城控股，下半年公司還有價(jià)值400億元貨值推出，只要去化率達(dá)到60%即能完成目標(biāo)。
銷售情況的普遍上漲，是上調(diào)銷售目標(biāo)房企的共性。按照克而瑞研究中心發(fā)布的《2016年上半年房企銷售TOP100排行榜》顯示，前5強(qiáng)銷售金額均突破千億元，而去年同期僅有一家。
目前，萬科依舊穩(wěn)坐行業(yè)一哥的位置。按照此前公布的數(shù)據(jù)顯示，前六月已經(jīng)接近去年全年銷售總額的73%，銷售金額達(dá)1900億元，累計(jì)銷售面積達(dá)1409萬平方米，同比2015年上半年分別上升72.9%和56%。值得一提的是，自今年三月份以來，萬科每月保持300億元起的銷售額且逐月增加，6月單月的銷售額更是超過了400億元。
排在第二位是恒大。1428.1億元是上半年交出的成績(jī)單，同比增長(zhǎng)62.8%。高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)執(zhí)行力的企業(yè)風(fēng)格，靈活的推盤節(jié)奏，加上諸如“無理由退房”、“全國(guó)樓盤八折”等營(yíng)銷手段，恒大在武漢、天津等二三線城市銷售成績(jī)打眼。
碧桂園的排位升至第三。就成績(jī)單看，碧桂園已經(jīng)在農(nóng)村包圍城市的進(jìn)程上邁進(jìn)了一大步，緊抓一線城市周邊、二線城市近郊和三四線城市中心的布局策略讓這家房企收獲了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售金額1250.7億元，同比上升129%。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層表示，接下來來三個(gè)持續(xù)，三個(gè)完美(開盤完美、交樓完美、收官完美)，兩個(gè)目標(biāo)(價(jià)值雙響、口碑相傳)的概念并將繼續(xù)維持。
事實(shí)上，銷售的增加背后則是房企座次排位門檻的提高。從上半年的情況看，前十強(qiáng)門檻超過500億元，前50強(qiáng)門檻也達(dá)到138億元。照當(dāng)下的銷售形勢(shì)，前五強(qiáng)房企全年銷售金額超過2000億元更是不在話下。
值得一提是，按照克而瑞公布的《2016年1-8月權(quán)益銷售榜單》排位，截至8月31日，千億房企有6家，依次為恒大、萬科、碧桂園、綠地控股、 保利地產(chǎn) 、中海地產(chǎn)。其中，恒大累計(jì)權(quán)益銷售額2237.5億元，位列全國(guó)第一，大幅超過萬科528億。權(quán)益銷售額是房企銷售業(yè)績(jī)最真實(shí)的反映，更客觀地顯示了房企真正的實(shí)力。
同時(shí)上漲的還有房企的銷售面積。按照中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，銷售面積同比漲幅超過一倍的企業(yè)多達(dá)12家，其中包括融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、瑞安房地產(chǎn)、旭輝控股等企業(yè)。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷此前分析指出，上半年業(yè)績(jī)上漲主要和市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)，其中一二線城市項(xiàng)目占比貢獻(xiàn)較高，在這些城市布局較多的房企收益最明顯。
分化持續(xù)
不過，行業(yè)分化的現(xiàn)象也在持續(xù)。
長(zhǎng)江證券 的研究報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年有26家上市房企出現(xiàn)虧損，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92%。
部分房企的虧損也達(dá)到了驚人的地步，其中 嘉凱城 、 天津松江 、 云南城投 和 陽(yáng)光股份 的虧損達(dá)上億元，分別為10.67億元、5.21億元、3.6億元和1.13億元。
京漢股份 、 天地源 、新光圓成、海航創(chuàng)新、 中國(guó)高科 、 綠景控股 、 渝開發(fā) 、 榮豐控股 、 天房發(fā)展 和 沙河股份 這10家房企的虧損緊跟其后，且皆達(dá)到千萬元，分別為7703萬元、5994萬元、3879萬元、2645萬元、2358萬元、2291萬元、2278萬元、2180萬元、1553萬元和1036萬元。
國(guó)信證券 房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志認(rèn)為，房企業(yè)績(jī)分化的主要原因來自于其布局的差異，目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三四線城市需求被轉(zhuǎn)移。三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫(kù)存面積不會(huì)有明顯下降，這意味著未來房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力會(huì)更加艱難。
萬科的年中報(bào)也指出了城市之間的明顯分化。按照年中報(bào)指出，主要城市的新房銷售面積大幅上升，而供應(yīng)增長(zhǎng)有限，商品住房庫(kù)存量快速下降。而此前土地供應(yīng)較多、人口增長(zhǎng)較慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的城市，庫(kù)存壓力仍然較大，情況并沒有根本好轉(zhuǎn)。
就當(dāng)下來看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然奏效。在一二線城市布局為主的房企，不少出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。以保利地產(chǎn)為例，2016年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入551.50億元，同比增長(zhǎng)30.24%;歸母凈利潤(rùn)49.60億元，同比增長(zhǎng)0.21%。數(shù)據(jù)顯示，一二線城市拓展面積及拓展金額分別占公司拓展總量的75%和94%。
房企上調(diào)銷售目標(biāo)并不無道理。由此圖譜也逐漸清晰，千億級(jí)和500億級(jí)房企將成為市場(chǎng)中堅(jiān)，百億之下的房企單獨(dú)生存的幾率逐漸被壓縮。
事實(shí)上，一些不具優(yōu)勢(shì)的中小地產(chǎn)商已經(jīng)在行業(yè)洗牌中國(guó)不斷出局或者尋求轉(zhuǎn)型。部分房企已經(jīng)對(duì)地產(chǎn)業(yè)發(fā)出了“告別”的信號(hào)，整合提速、再塑定位、尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)等已成為房企擺脫困境的現(xiàn)實(shí)考量。從目前的情況看，轉(zhuǎn)型的方向集中在金融、高科技、大健康等領(lǐng)域。
此外，值得注意是，135家上市房企的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度則明顯低于營(yíng)業(yè)收入的漲幅。有數(shù)據(jù)作對(duì)比，營(yíng)業(yè)收入從2015年的4118.4億元增至5695.3億元，漲幅達(dá)37.11%，而凈利潤(rùn)僅從2015年上半年的415.3億元，上漲到了2016年上半年的464.3億元，僅為13%左右。
“135家上市房企的利潤(rùn)總額，僅相當(dāng)于 建設(shè)銀行 一家利潤(rùn)的1/3。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直接指出。在他看來，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但風(fēng)險(xiǎn)依然越來越大。
事實(shí)上，單個(gè)房企的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)成績(jī)也并不突出。以傳統(tǒng)的“招保萬金”為例，萬科方面歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)53.5億元，保利為49.6億元，招商其次為38.52億元，排最后的是金地，盡管凈利潤(rùn)同期增長(zhǎng)幅度達(dá)50%，但數(shù)額上為7.78億元。
平安證券研究報(bào)告指出，上半年企業(yè)凈利潤(rùn)的重要影響因子為房企土地成本的明顯上漲。地價(jià)上漲幅度大于房?jī)r(jià)上漲幅度，疊加人力成本上升，開發(fā)商結(jié)算毛利率仍面臨下調(diào)壓力。為應(yīng)對(duì)毛利率下滑，開發(fā)商一方面著力控制內(nèi)部費(fèi)用，另一方面積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)以改善利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。
不得不提的是，房企資金杠桿也在提高。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.72%，直逼80%;而去年同期，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為78.85%。
盡管增長(zhǎng)幅度上并不明顯，但已經(jīng)超出業(yè)內(nèi)界定的60%-70%安全界線，而一旦超過80%，負(fù)債比例可界定為有些過高，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)來說存在風(fēng)險(xiǎn)。
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