22城密集出臺調控政策轉變了房地產市場預期，致使今年前三季度拿高價地和地王的企業(yè)壓力陡增。僅僅在過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)開始集中出現(xiàn)轉讓地王項目股權，引入合作者開發(fā)，攤薄風險的現(xiàn)象。
有業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，對于拿到手的地王，企業(yè)其實是喜憂參半的，“喜”的是終于拿到了核心城市的核心土地，有項目可開發(fā)，團隊不會解散;“憂”的則是銷售、資金成本和周轉壓力。在歷史上，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生，然而，調控政策出臺之后，短期內新地王是難以出現(xiàn)的，致使今年拿到地王項目的企業(yè)壓力更大。
多個地王轉讓股權
調控政策出臺僅1個月，二線城市多個地王項目即拋出了股權轉讓協(xié)議。
10月初， 信達地產 稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創(chuàng)中國和 濱江集團 分持濱江奧體地塊股權40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王，溢價率高達95.95%，是今年5月27日下午，由萬科—信達聯(lián)合體拿下的，但拿地1小時后，萬科即宣布退出。
此外，信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉讓價7028.8萬元，轉讓后將不再持有其任何股份。由此可見，今年斬獲多幅地王的信達地產正在積極做減法。
10月18日，綠城房地產集團與建發(fā)房地產集團宣布戰(zhàn)略合作，首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。據悉，此次合作建發(fā)房地產以財務注資為主，股權占比30%，而項目的操盤和管控由綠城房地產負責。據了解，今年3月23日，綠城以37.35億元競得潮鳴地塊，45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄，潮鳴項目因而被視為今年杭州最重磅的一個項目。
10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司就合肥融僑悅府項目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。5月30日，融僑以單價1783萬元/畝，總價7.04285億元競得包河區(qū)S1512號地塊，住宅樓面價13372.63元/平方米，溢價率達271.46%，而該地塊就是融僑悅府項目。
11月1日，文一地產方面透露，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。而早在9月23日，合肥萬科便以單價1650萬元/畝，總價48.8億元競得肥東FD16-12號地塊，樓面價11249.94元/平方米，溢價率230%。而合肥萬科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價、總價及樓面價三料地王。
顯然，高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業(yè)不得不引入合作者，因為合作開發(fā)模式可以降低資金壓力，操盤能力強的企業(yè)去操盤，也可以減緩周轉壓力，進一步攤薄風險。
賣股減壓換現(xiàn)金流
若地王項目是企業(yè)在這一市場調整周期的拖累，那么擺在眼前的則是四季度銷售額的下滑，這將反過來讓地王項目更加難以入市。
據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，受熱點城市調控潮影響，10月份新房市場和二手房市場整體出現(xiàn)降溫，近期的新房推盤認購率大幅下跌至64%，環(huán)比跌幅達14個百分點，是4月以來的最低水平，一線城市成交量全線下滑，二線城市成交量跌幅可能更高。
“市場預期的走低，將導致地王項目更加難產。”上述業(yè)內人士向本報記者直言，尤其今年以來的地王項目多是中小房企摘得，很少見到行業(yè)銷售排名在前10位的龍頭公司去搶地王。事實上，龍頭企業(yè)融資成本更低，操盤能力強，其開發(fā)成本和增加產品附加值能力明顯要高于中小房企，而對于搶地王的中小房企來說，引入擁有多元化融資渠道的大型房企來操盤，是攤薄風險，保住生存同時也能夠分享利潤，進而達到擴張的目的重要手段。
值得一提的是，在公開市場搶地，看著冒險，實則也是中小房企的無奈之選。在少數可以市場化爭取的土地面前，不拿到就意味著無項目開發(fā)，團隊解散;拿到手里，似乎還有空間可以賭一把。但是，資金的提供方是會根據企業(yè)銷售規(guī)模和回款等指標提供融資的，中小企業(yè)顯然難以拿到低成本融資，在房地產下行周期中，這是致命傷。
正如上述業(yè)內人士向記者所示，未來的房地產行業(yè)，將是中小企業(yè)越發(fā)難以生存和擴張的行業(yè)，激進者風險將更高。
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